明年房價走勢清楚了(明年房價的走勢)

過去十年，房地產堪稱是無可匹敵的“造富”神器。口說無憑，中泰宏觀計算，過去十年堅持持有全國一二線城市的房產，能獲得350%以上的收益。數據更顯示，十年間，房地產的投資回報率更是碾壓債券、股票、黃金、定存、原油等一眾資產。

另國家統計局數據顯示，2010年-2021年，全國平均房價由5357元/平，漲到了10658元/平，漲幅接近200%。這還只是平均數據，如果單看全國一二線城市的重點區域，過去十年，房價10年漲幅超過10倍的比比皆是。

也正是在房地產的這種“造富效應”的刺激下，2015年起，國內才形成了一股“有錢就買房”的新思潮。尤其是2018年，更是演變了“全 民 炒 房”的火爆景象。西南財大發布的數據顯示，投資性購房者占到了58.2%，改善住房的購房者占到了26.7%，而剛需購房者只占到15.1%。

近年來，不僅個人投資炒房客的數量在大幅增加，開發商的數量更是呈現幾何式上漲——開發商也一門心思想分食房地產這塊大蛋糕。天眼查專業版數據顯示，十年來全國新增121萬家開發商，且15%的房企有法律訴訟記錄。

伴隨著開發商數量不斷暴增的是開發商的負債率大幅增加。Wind數據顯示，2021年房地產企業，整體負債率達到79.42%，位居申萬28個一級行業中第三位，僅次于銀行和非銀金融。直白點說，房企杠 桿 率已經處于歷史高位。

2021年下半年至今，房地產迎來“降溫周期”

“民生”房地產，投資屬性凌駕于居住屬性之上，這是國家不希望看到的，因為房子是用來住的不是用來炒的。更重要的是，房地產高杠桿，已經開始影響金融大局穩定——房地產杠桿過高，甚至有超過安全紅線的趨勢。基于此，所以國家從2016年就喊出了“去房地產杠桿”的口號。

2016年-2020年，降房地產杠桿主要是以試點現房銷售、提高開發商拿地自有資金比例、封堵開發商融資常規渠道等。效果雖然有，但見效很慢。

這一輪的房地產降溫，遠超很多人的預期。房產專家盧駿形容，2021年下半年至今，房地產可謂迎來了“降溫周期”。事實上，直到今天，房地產仍然未能走出困境。今年以來，為了提振購房者的信心，重啟樓市，我們看到上至國家央行、銀保監、住建部等部門，都在放寬政策，滿足購房者的合理住房需求，下至地方更是千方百計給開發商紓困，甚至出臺一系列創新鼓勵購房的舉措，比如“一人購房全家幫”，西瓜、大蒜、小麥換房，青島賣房納入社區考核，武漢公務員購房補貼15萬，北京試點60歲及以上老人貸款買房首付最低35%，云南大理首創“個人+房企”共有產權房等等。

據不完全統計，截至今年7月底，全國各地出臺的穩樓市政策已經超過580次，刷新歷史記錄。中原地產統計的數據顯示，7月超85城發布了90多條穩樓市政策。

招數盡出，樓市復蘇仍然沒來

這體現在三個方面：首先，開發商銷售端，仍然未能恢復往年的正常水平。克而瑞地產研究中心數據顯示，今年上半年，TOP100房企的銷售額均值為356.4億元，同比下降48.6%。TOP200房企全口徑銷售金額同比下降51%。今年上半年僅有8家房企銷售額過千億，去年同期有19家。百億房企數量也減少了41家，只有83家。

值得一提的是，2022年7月，百強房企中近8成單月業績環比降低，其中29家企業的環比降幅在30%至50%之間，17家企業環比降幅超過50%。且有近6成百強房企7月單月業績不及上半年的月均水平。這意味著，7月份，房企但銷售業績又再次“下滑”了。

其次，房貸端，央行數據顯示，今年上半年居民部門存款新增10.33萬億。但住房貸款卻大幅下滑，上半年房貸只新增了1.56萬億，較2021年同期的3.43萬億，跌幅高達54.5%。需要重點說明的是，今年二季度，新增人民幣房地產貸款為-1105億，新增個人住房貸款為200億。去年同期分別是7500億和9100億。

這兩組數據透露的信號再明確不過，今年以來，大家都在忙著儲蓄，消費意愿大幅降低，尤其是住房支出，斷崖式下跌。易憲容解讀稱，“這意味著大家都沒興趣買房了”。而個人房貸急劇下降，接近于零增長，不僅僅說明房子賣得不好，還是說明很多人已經在提前還房貸了。

再者，土地市場也不容樂觀。財政部數據顯示，上半年國有土地使用權出讓收入為23622億元，比上年同期下降31.4%

另中指研究院數據顯示，今年上半年全國300城共推出住宅用地規劃建筑面積2.8億平方米，同比下降44.3%；成交規劃建筑面積1.9億平方米，同比下降55.6%。300城住宅用地出讓金，同比下降54.91%。

用通俗的話說就是，地也賣不掉了。另外，今年前7個月的土地市場，還發生了一件讓人感到意味深長的事情，300城土地出讓的土地中有近90%都被央企、國企，以及地方城投公司拿走了。民營房企的拿地意愿不積極。以8月4日深圳第二輪土拍為例，流拍2宗，且以“國家隊包場”的方式結束。

去年上半年以來，房地產降溫，真的是政策收緊所致嗎？黃奇帆認為，信貸政策收緊，固然會對市場有短期影響，但本輪房地產調整了一年多，實際上是房地產多項基本面指標迎來了拐點。其中人口是最主要的因素。

專家：2023年房價將嚴重分化，房價走勢也清楚了

綜合上述，房地產復蘇“爽約”，以及2022年我國可能出現人口減少，房產專家直言預測，2023年房價走勢清楚了：一方面，城市間的房價分化會進一步加劇。對于北上廣深杭，這類一線城市，受益于源源不斷的人口增量和發達的產業支撐，核心區的房價，還會進一步上漲。同時，由于信貸、限購等政策逐步寬松，疊加鼓勵購房措施支持，成交量也會迎來回暖；

對于人口不斷向外省轉移、產業結構單一、經濟發展落后的絕大多數二三四五線城市來說，房地產很難再恢復前兩年的榮光。具體表現是，庫存逐漸積壓、成交量下降，繼而導致房價緩慢回調。更重要的是，前些年擠破頭要進駐三四線城市的開發商，未來會忙著從這些城市撤出，他們的方向很明確，就是回歸全國頭部一二線大城市。

另一方面，房價“普漲”時代終結，絕大多數城市將迎來“調整期”。依據是我國目前已經不缺房了，而且很多城市房子嚴重過剩。央行數據顯示，城鎮地區居民住房擁有率高達96%，戶均擁有1.5套住房，持有兩套房的家庭占比41.5%，持有三套房及以上的家庭占比10.5%。另外，國家統計局公布的《中國人口普查年鑒-2020》顯示，我國家庭戶人均居住面積達到41.76平方米，平均每戶住房間數為3.2，平均每戶居住面積達到111.18平方米，已處于發達國家水平之列。

這兩組數據雖然有“被平均”的成分，但足以說明，絕大多數城市住房已經嚴重飽和了——供大于求，房價下跌趨勢明顯。不過考慮到國家宏觀層面調控的主基調仍然是“穩”，所以不會出現房價大幅下跌的情況。但也不排除，個別房價虛高、需求被掏空、庫存嚴重積壓的城市，出現“資產大幅貶值”的情況。