各個銀行商貸利率是多少2020(各銀行2022年商貸利率)？

深夜重磅，又一樓市新政釋放重大利好。

9月29日晚間，央行、銀保監會發布通知，決定階段性調整差別化住房信貸政策，符合條件的城市政府，可自主決定在2022年底前階段性維持、下調或取消當地新發放首套住房貸款利率下限。

通知中寫道，“這一政策措施的出臺，有利于支持城市政府‘因城施策’用足用好政策工具箱，促進房地產市場平穩健康發展。在當地政策范圍內，銀行和客戶可協商確定具體的新發放首套住房貸款利率水平，有利于減少居民利息支出，更好地支持剛性住房需求。”

這意味著將有一波城市首套房貸利率下限將調整，哪些城市符合相關條件呢？這一政策釋放出怎樣的信號呢？這將給市場帶來怎樣的影響呢？

23個城市滿足條件：含天津、武漢等熱點城市

如通知所言，本次金融監管部門放寬首套房貸利率下限，僅針對“2022年6-8月份新建商品住宅銷售價格環比、同比均連續下降的城市。”

根據易居研究院智庫中心、中銀證券等機構梳理的結果來看，滿足這一條件的城市合計23個。

其中，二線城市有8個，分別是：哈爾濱、蘭州、武漢、大連、天津、石家莊、昆明、貴陽。

余下的15個城市均為三四線城市，分別是：泉州、溫州、瀘州、岳陽、宜昌、北海、大理、秦皇島、湛江、包頭、安慶、濟寧、常德、襄陽、桂林。

即在全國70個大中城市中，滿足條件的城市占了三分之一。這23個城市的市場占有率如何？中銀證券數據顯示，2017年-2019年23城累計商品住宅銷售面積占全國商品住宅銷售總面積的比重分別為7.3%、6.8%、7.9%。

之后的2020年，這一占比與2019年持平為7.9%；到了最新的2021年，23城的累計商品住宅銷售面積約為15.65億平方米，同比增長1.06%，但占全國商品住宅銷售總面積的比重卻下降到了6.5%。

今年以來，房地產市場的整體表現較為平淡。國家統計局數據顯示，前8月，全國商品房銷售面積87890萬平方米，同比下降23.0%，其中住宅銷售面積下降26.8%；全國商品房銷售額85870億元下降27.9%，其中住宅銷售額下降30.3%。

中銀證券數據稱，前8月這23個城市商品住宅銷售面積占全國的比例約為8%。就整體表現來看，23城今年6月-8月的新建商品住宅銷售均價的同比降幅均值分別達到4%、4.6%、5.1%。

同期，23城新建商品住宅銷售均價的環比降幅均值分別為0.6%、0.5%、0.6%，整體跌幅表現較為平穩。

今年以來，各地樓市松綁政策密如雨點。據克而瑞統計，僅截至7月末，全國共有385次房地產放松政策，需求端主要涉及“放松限購、限貸、限價、限售”，公積金、稅費減免、購房補貼等相關措施。

從較低能級的城市調整首付比例，再到南京、蘇州等強二線城市已跟進放松調控，6月作為超一線城市的廣州限購政策也出現些微松動，各地樓市的放松政策還在加碼推出。

除了認房不認貸、二套首付降至四成以外，天津還放寬了購房資格以保障剛需；支持改善性需求，天津允許多孩家庭或有60歲以上老人可增加一套購房資格，但信貸政策保持原來的不變。

針對供應端，天津也明確，將準確把握和執行房地產金融審慎管理政策，金融機構需保持房地產開發貸款平穩有序投放，支持房地產項目和參建企業、材料供應商合理融資需求，保持房地產上下游企業融資連續穩定，確保項目建設。

武漢作為湖北省省會，系中部六省中唯一的副省級市及超大城市。為“穩樓市”，武漢在今年5月就曾出臺新政，此后武漢樓市政策又經歷了兩輪加碼。

這兩日，武漢又傳出了“二套房首付比例降低”的傳聞，家庭購買第二套商品住房的首付比例或由原先的50%以上降至40%，不過武漢官方還未有明確公告。

在中指研究院指數事業部市場研究總監陳文靜看來，今年6月以來房地產市場仍處于深度調整階段，且市場預期偏弱，“所以本次的新政，主要針對的就是6月-8月新房市場同比、環比均表現不佳的城市。”

她指出，隨著四季度市場的變化，對于市場承壓的城市來說，政策執行過程中或有一定空間，并且政策調整也可能是個動態的過程，因此，未來不排除更多城市結合自身實際情況，也加入到調整首套房貸利率下限的行列中。

部分城市首套房貸利率有望降至4.1%以下

符合條件的23城，將迎來怎樣的利好條件呢？通知表示，按照“因城施策”原則，符合條件的城市可根據當地房地產市場形勢變化及調控要求，自主決定階段性維持、下調或取消當地首套住房商業性個人住房貸款利率下限，即這23城的首套房貸利率下限可再做調整。

在9月20日時，央行曾宣布最新一期LPR保持不變，即1年期LPR為3.65％、5年期以上LPR為4.3％。

梳理來看，今年以來1年期LPR和5年期以上LPR累計分別下調了15個基點和35個基點。最近一次調整正是在8月22日，5年期以上LPR下調了15個基點。

根據貝殼研究院監測數據，在8月5年期以上LPR下調后，9月百城房貸利率均已有所下調。其中，首套主流利率平均為4.15％，二套平均為4.91％。截至9月19日已有86城房貸主流利率低至首套4.1％，二套4.9％的下限水平。

對于購房者來說，這有什么區別呢？以貸款100萬元、商貸25年為例，若按照4.3％的5年期以上LPR來計算，則購房者選擇等額本息方式償還的話，每月需還5445.52元，利息總額為63.36萬元。

若按照4.1%的利率來計算，則每月僅還5333.74元，利息總額為60.01萬元。即月供減少111.78元，利息減少3.35萬元。

一般來說，購房者在置業時可以選擇公資金貸款、商業貸款和組合貸款三種方式。其中，公積金貸款最高額度視各地公積金中心規定而定，比如北京規定最高120萬、武漢最高額度50萬，最終獲批額度還需參考申請人資質等條件。

目前，全國主流城市普遍的公積金貸款的利率是3.25%。而今年以來，根據中指院統計，已有近20城推行“商轉公”政策。

由于公積金貸款利率低于商貸利率（即當前商貸首套利率最低4.1%），因此“商轉公”有利于減輕購房者還貸壓力。而在8月18日舉行的國務院常務會議也明確釋放出信號，將“推動降低個人消費信貸成本。”

按照通知的說法，滿足條件的23個城市首套房貸利率下限可放寬或調整。市場觀點普遍認為，這意味著23城首套房貸利率或可降至4.1%以下。

這下降的幅度可以有多大？有無下限？通知并未明確提及。截止發稿，也暫無相關城市就這一新政出臺具體的細化執行措施。

以4.1%的下限中下調0.1個百分點即降至4%來計算，同樣是貸款100萬元、商貸25年、等額本息償還，則購房者的月供為5278.37元，利息總額為58.35萬元。即對比如今的4.1%主流房貸利率，購房者的月供減少55.37元，利息總額減少1.66萬元。

不過，多位分析人士指出，“調整下限直接降到公基金貸款那樣僅3.2%左右的可能性不大，也不現實。”

“針對特定城市，政策明確首套房貸利率下限可以取消，政策空間被打開，有利于提振市場情緒。”陳文靜在交流中還向搜狐財經指出，目前來看，本次政策針對首套房貸利率，二套房貸利率下限不變。

或提振四季度市場交易活躍度

需要注意的是，新政有明確的實施時間限制，即“在2022年底前”。據此，新政的主要推行時間主要是今年四季度中的10月-12月，累計3個月的時間。

“當前，宏觀經濟下行壓力較大，房地產的穩定作用更加突出，本次政策明確時間期限，有利于各地更及時落地相關舉措，同時有利于正處于觀望階段的住房需求及時入市，提振市場活躍度，促進四季度房地產市場加快企穩。”陳文靜表示。

事實上，“金九銀十”被譽為樓市的傳統銷售旺季，但從目前已有的數據來看，“金九”成色明顯不足。據中指院的初步統計數據，9月重點100城商品住宅成交面積環比略有增長，但同比降幅仍超20%。

9月樓市銷售恢復不及預期，多位分析人士在交流中指出，四季度仍需加快、加大政策力度，才能托底市場恢復。分析人士預期，監管部門釋放更大的政策空間后，接下來各地優化政策的節奏也將進一步加快。

那么，四季度還有哪些政策空間呢？梳理來看，除了常規的放寬購房資格、降低購房門檻、優化信貸政策等措施，目前，已有部分城市還從優化預售監管、加大購房補貼力度等方面完善政策工具箱，出臺支持多孩家庭租購房、鼓勵集中團購住宅等政策的城市也在進一步擴圍。

多位房企內部人士對于本次新政也表達了看好和支持，整體來看，相關新政對于降低房貸成本、提振市場交易行情、購房者信心等有積極作用。

“就房地產來說，目前的主要問題是銷售下滑比較嚴重。在銷售不暢的情況下，房企也不會去大規模買地，使得行業看起來更為悲觀；銷售的下滑，一方面是在整體的下行壓力并疊加疫情的影響下，影響了大家的收入。另一方面是一些城市出現了‘量價齊跌’的現象，也在影響購房者的心理預期。”一家TOP30上市房企的內部人士指出。

該人士認為，樓市的“購買力”還在，只是因為一些這樣或那樣的原因被“隱藏”或者“暫停”了，剛需和改善性需求仍在，“現在就是要給這部分置業者更多的信心，讓他們有信心置業，并盡可能地降低他們置業的門檻。”

“目前政策的核心訴求在于促進市場‘回穩’和正向循環，而不是刺激市場‘非理性回暖’。”不過，房企人士也提醒道，本次符合條件的22個城市主要以三四線城市為主，還要考慮到城市之間、板塊之間的分化，最終成效如何或仍需看之后的市場表現，“就目前來看，或刺激四季度市場活躍度的提升。”

END

深夜重磅，又一樓市新政釋放重大利好。

9月29日晚間，央行、銀保監會發布通知，決定階段性調整差別化住房信貸政策，符合條件的城市政府，可自主決定在2022年底前階段性維持、下調或取消當地新發放首套住房貸款利率下限。

通知中寫道，“這一政策措施的出臺，有利于支持城市政府‘因城施策’用足用好政策工具箱，促進房地產市場平穩健康發展。在當地政策范圍內，銀行和客戶可協商確定具體的新發放首套住房貸款利率水平，有利于減少居民利息支出，更好地支持剛性住房需求。”

這意味著將有一波城市首套房貸利率下限將調整，哪些城市符合相關條件呢？這一政策釋放出怎樣的信號呢？這將給市場帶來怎樣的影響呢？

23個城市滿足條件：含天津、武漢等熱點城市

如通知所言，本次金融監管部門放寬首套房貸利率下限，僅針對“2022年6-8月份新建商品住宅銷售價格環比、同比均連續下降的城市。”

根據易居研究院智庫中心、中銀證券等機構梳理的結果來看，滿足這一條件的城市合計23個。

其中，二線城市有8個，分別是：哈爾濱、蘭州、武漢、大連、天津、石家莊、昆明、貴陽。

余下的15個城市均為三四線城市，分別是：泉州、溫州、瀘州、岳陽、宜昌、北海、大理、秦皇島、湛江、包頭、安慶、濟寧、常德、襄陽、桂林。

即在全國70個大中城市中，滿足條件的城市占了三分之一。這23個城市的市場占有率如何？中銀證券數據顯示，2017年-2019年23城累計商品住宅銷售面積占全國商品住宅銷售總面積的比重分別為7.3%、6.8%、7.9%。

之后的2020年，這一占比與2019年持平為7.9%；到了最新的2021年，23城的累計商品住宅銷售面積約為15.65億平方米，同比增長1.06%，但占全國商品住宅銷售總面積的比重卻下降到了6.5%。

今年以來，房地產市場的整體表現較為平淡。國家統計局數據顯示，前8月，全國商品房銷售面積87890萬平方米，同比下降23.0%，其中住宅銷售面積下降26.8%；全國商品房銷售額85870億元下降27.9%，其中住宅銷售額下降30.3%。

中銀證券數據稱，前8月這23個城市商品住宅銷售面積占全國的比例約為8%。就整體表現來看，23城今年6月-8月的新建商品住宅銷售均價的同比降幅均值分別達到4%、4.6%、5.1%。

同期，23城新建商品住宅銷售均價的環比降幅均值分別為0.6%、0.5%、0.6%，整體跌幅表現較為平穩。

今年以來，各地樓市松綁政策密如雨點。據克而瑞統計，僅截至7月末，全國共有385次房地產放松政策，需求端主要涉及“放松限購、限貸、限價、限售”，公積金、稅費減免、購房補貼等相關措施。

從較低能級的城市調整首付比例，再到南京、蘇州等強二線城市已跟進放松調控，6月作為超一線城市的廣州限購政策也出現些微松動，各地樓市的放松政策還在加碼推出。

除了認房不認貸、二套首付降至四成以外，天津還放寬了購房資格以保障剛需；支持改善性需求，天津允許多孩家庭或有60歲以上老人可增加一套購房資格，但信貸政策保持原來的不變。

針對供應端，天津也明確，將準確把握和執行房地產金融審慎管理政策，金融機構需保持房地產開發貸款平穩有序投放，支持房地產項目和參建企業、材料供應商合理融資需求，保持房地產上下游企業融資連續穩定，確保項目建設。

武漢作為湖北省省會，系中部六省中唯一的副省級市及超大城市。為“穩樓市”，武漢在今年5月就曾出臺新政，此后武漢樓市政策又經歷了兩輪加碼。

這兩日，武漢又傳出了“二套房首付比例降低”的傳聞，家庭購買第二套商品住房的首付比例或由原先的50%以上降至40%，不過武漢官方還未有明確公告。

在中指研究院指數事業部市場研究總監陳文靜看來，今年6月以來房地產市場仍處于深度調整階段，且市場預期偏弱，“所以本次的新政，主要針對的就是6月-8月新房市場同比、環比均表現不佳的城市。”

她指出，隨著四季度市場的變化，對于市場承壓的城市來說，政策執行過程中或有一定空間，并且政策調整也可能是個動態的過程，因此，未來不排除更多城市結合自身實際情況，也加入到調整首套房貸利率下限的行列中。

部分城市首套房貸利率有望降至4.1%以下

符合條件的23城，將迎來怎樣的利好條件呢？通知表示，按照“因城施策”原則，符合條件的城市可根據當地房地產市場形勢變化及調控要求，自主決定階段性維持、下調或取消當地首套住房商業性個人住房貸款利率下限，即這23城的首套房貸利率下限可再做調整。

在9月20日時，央行曾宣布最新一期LPR保持不變，即1年期LPR為3.65％、5年期以上LPR為4.3％。

梳理來看，今年以來1年期LPR和5年期以上LPR累計分別下調了15個基點和35個基點。最近一次調整正是在8月22日，5年期以上LPR下調了15個基點。

根據貝殼研究院監測數據，在8月5年期以上LPR下調后，9月百城房貸利率均已有所下調。其中，首套主流利率平均為4.15％，二套平均為4.91％。截至9月19日已有86城房貸主流利率低至首套4.1％，二套4.9％的下限水平。

對于購房者來說，這有什么區別呢？以貸款100萬元、商貸25年為例，若按照4.3％的5年期以上LPR來計算，則購房者選擇等額本息方式償還的話，每月需還5445.52元，利息總額為63.36萬元。

若按照4.1%的利率來計算，則每月僅還5333.74元，利息總額為60.01萬元。即月供減少111.78元，利息減少3.35萬元。

一般來說，購房者在置業時可以選擇公資金貸款、商業貸款和組合貸款三種方式。其中，公積金貸款最高額度視各地公積金中心規定而定，比如北京規定最高120萬、武漢最高額度50萬，最終獲批額度還需參考申請人資質等條件。

目前，全國主流城市普遍的公積金貸款的利率是3.25%。而今年以來，根據中指院統計，已有近20城推行“商轉公”政策。

由于公積金貸款利率低于商貸利率（即當前商貸首套利率最低4.1%），因此“商轉公”有利于減輕購房者還貸壓力。而在8月18日舉行的國務院常務會議也明確釋放出信號，將“推動降低個人消費信貸成本。”

按照通知的說法，滿足條件的23個城市首套房貸利率下限可放寬或調整。市場觀點普遍認為，這意味著23城首套房貸利率或可降至4.1%以下。

這下降的幅度可以有多大？有無下限？通知并未明確提及。截止發稿，也暫無相關城市就這一新政出臺具體的細化執行措施。

以4.1%的下限中下調0.1個百分點即降至4%來計算，同樣是貸款100萬元、商貸25年、等額本息償還，則購房者的月供為5278.37元，利息總額為58.35萬元。即對比如今的4.1%主流房貸利率，購房者的月供減少55.37元，利息總額減少1.66萬元。

不過，多位分析人士指出，“調整下限直接降到公基金貸款那樣僅3.2%左右的可能性不大，也不現實。”

“針對特定城市，政策明確首套房貸利率下限可以取消，政策空間被打開，有利于提振市場情緒。”陳文靜在交流中還向搜狐財經指出，目前來看，本次政策針對首套房貸利率，二套房貸利率下限不變。

或提振四季度市場交易活躍度

需要注意的是，新政有明確的實施時間限制，即“在2022年底前”。據此，新政的主要推行時間主要是今年四季度中的10月-12月，累計3個月的時間。

“當前，宏觀經濟下行壓力較大，房地產的穩定作用更加突出，本次政策明確時間期限，有利于各地更及時落地相關舉措，同時有利于正處于觀望階段的住房需求及時入市，提振市場活躍度，促進四季度房地產市場加快企穩。”陳文靜表示。

事實上，“金九銀十”被譽為樓市的傳統銷售旺季，但從目前已有的數據來看，“金九”成色明顯不足。據中指院的初步統計數據，9月重點100城商品住宅成交面積環比略有增長，但同比降幅仍超20%。

9月樓市銷售恢復不及預期，多位分析人士在交流中指出，四季度仍需加快、加大政策力度，才能托底市場恢復。分析人士預期，監管部門釋放更大的政策空間后，接下來各地優化政策的節奏也將進一步加快。

那么，四季度還有哪些政策空間呢？梳理來看，除了常規的放寬購房資格、降低購房門檻、優化信貸政策等措施，目前，已有部分城市還從優化預售監管、加大購房補貼力度等方面完善政策工具箱，出臺支持多孩家庭租購房、鼓勵集中團購住宅等政策的城市也在進一步擴圍。

多位房企內部人士對于本次新政也表達了看好和支持，整體來看，相關新政對于降低房貸成本、提振市場交易行情、購房者信心等有積極作用。

“就房地產來說，目前的主要問題是銷售下滑比較嚴重。在銷售不暢的情況下，房企也不會去大規模買地，使得行業看起來更為悲觀；銷售的下滑，一方面是在整體的下行壓力并疊加疫情的影響下，影響了大家的收入。另一方面是一些城市出現了‘量價齊跌’的現象，也在影響購房者的心理預期。”一家TOP30上市房企的內部人士指出。

該人士認為，樓市的“購買力”還在，只是因為一些這樣或那樣的原因被“隱藏”或者“暫停”了，剛需和改善性需求仍在，“現在就是要給這部分置業者更多的信心，讓他們有信心置業，并盡可能地降低他們置業的門檻。”

“目前政策的核心訴求在于促進市場‘回穩’和正向循環，而不是刺激市場‘非理性回暖’。”不過，房企人士也提醒道，本次符合條件的22個城市主要以三四線城市為主，還要考慮到城市之間、板塊之間的分化，最終成效如何或仍需看之后的市場表現，“就目前來看，或刺激四季度市場活躍度的提升。”

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