reits基金利好什么？REITs基金什么意思

多部委出手！去年賺翻的公募Reits再迎重大利好!一、各項利好正在加速落地。繼滬深交易所開通基金通為公募REITs場外份額提供補充退出渠道之后，公募REITs再迎“里程碑”式政策出臺。近日，財政部及稅務總局聯合發布關于基礎設施領域不動產投資信托基金(REITs)試點稅收政策的公告，優化公募REITs發行前資產重組及設立環節的所得稅計量與繳納規則。在業內人士看來，這一稅收政策對于公募REITs而言可謂重磅利好，稅收政策有望降低公募REITs發行過程中的稅務成本，進一步提升原始權益人現金流動性，推動公募REITs試點穩步發展。“該政策極大地提高原始權益人啟動申報公募REITs的積極性，對業務來說是一項大利好。”業內人士紛紛表示。而從近期公告來看，西安凈水公司、寧夏交通投資集團有限公司等都完成了項目招標工作，不少REITs產品正在積極落地中，預計2022年將有更多產品出爐。二、基礎設施公募REITs定義-基礎設施資產支持證券是指依據《證券公司及基金管理公司子公司資產證券化業務管理規定》等有關規定，以基礎設施項目產生的現金流為償付來源，以基礎設施資產支持專項計劃為載體，向投資者發行的代表基礎設施財產或財產權益份額的有價證券。基礎設施項目主要包括倉儲物流，收費公路、機場港口等交通設施，水電氣熱等市政設施，污染治理、信息網絡、產業園區等其他基礎設施。---通俗地講，REITs就是投向某個基礎設施的公募基金。持有了REITs，相當于持有了某條高速公路或者某個產業園區的股權，每年可以獲取該高速路的收費收益或者產業園區的租金收益。三、為什么如此受歡迎1、國家大力扶持REITs。REITs推出是在發展直接融資，盤活存量資產，提升企業現金流動性的背景下推出的，政治意義重大，包括這次的稅收優惠政策，一路監管政策扶持。2、REITs的收益來源包括三部分，但核心是股息現金流匯報。目前的股息現金流匯報全部再4%以上，可以很好地替代銀行理財。用近日首創水務發布的分紅公告來舉例：根據富國首創水務封閉式基礎設施證券投資基金 2021 年第一次收益分配公告，本基金該次分紅方案為 2.714 元/10 份基金份額。 1）、假設投資者在首次發行時買入本基金 1000 份，買入價格 3.700 元/份， 該投資者的 2021 年度凈現金流分派率=2.714*100/（3.700*1000）=7.335%。 2）、假設投資者在該次分紅的權益登記日前通過二級市場交易買入本基金 1000 份，買入價格 7.263 元/份，該投資者的 2021 年度凈現金流分派率 =2.714*100/（7.263*1000）=3.737%。二級市場的漲幅普遍不菲，吳老師統計了一張截止昨日的收益表單，即便不考慮項目自身的現金分紅，這批公募REITs的交易價值也不容小覷。當然，交易價值肯定不能脫離基本面，上面例舉的分紅結果看，即便投資者在比較高的位置介入，在市場理財收益率一路走低的情況下，仍然獲得了遠高于一般水平的收益率。四、未來怎么看，有哪些風險1、公募Reits不是傳統的公募基金，封閉期從20年到99年不等2、公募Reits的預期收益率，只是對分紅的測算，不會剛性兌付，底倉資產發行人更不會為收益兜底，雖然分紅的方式看起來像固守，但它并不是、不是、不是固收產品3、雖然目前參與的多是機構，但是散戶朋友們接觸比較少，所以導致公募Reits的波動性一般，不懂的人可能并不會接觸4、普通投資者其實就能參與，除了參與首發申購外，更多的朋友需要在二級市場買入5、未來怎么看，廣大投資者全面認識本基金的風險特征及運作方式，注意本基金投資風險，審慎決策、理性投資朋友們，關注吳老師，一定不迷路！！如果覺得這條有幫助，請務必點贊+轉發，系統算法才會推薦，以讓更多的朋友學會普通人不知道的理財小知識！---相信專業，選擇專業，成就專業！記得點贊u0026關注，投資路再不迷茫！免責聲明： 吳進 申萬宏源投資顧問 執業證書編號:S1180615100002 本文所載信息及表述觀點僅代表個人意見，僅供參考不構成投資建議。所涉及標的不做推薦。本人不對所引發的損失負任何責任，投資人須對自主決定的投資行為負責

一：reits基金利好什么股票

什么是“REITs”呢？REITs（RealEstateInvestmentTrust），其實就是房地產信托投資基金，它是房地產證券化的一種手段。也可以簡單地把這個房地產信托投資基金理解為就是普通的基金，只是它募集的資金投資于房地產相關項目而已。房地產的這部分資產由于流動性較差，通過資產證券化的操作方式，可以把房地產的這部分資產轉化為資本市場上的金融交易。總而言之，REITs就是為了讓中小投資者能夠以較低的門檻參與到房地產投資市場中，獲得房地產交易、租金、升值等等收益。對于投資者而言，顯然是一則大利好消息，REITs從長期來看收益率是較高的，而通過基金的方式大幅度地降低了風險。我們回到A股上來，REITs的試點將推動基礎設施領域的的發展，一方面可以通過房地產信托基金的方式募集到資金，另一方面對基建項目形成了較大的支持。而基建又涉及到老基建和新基建，老基建會對于建筑裝飾板塊產生較大的利好，而新基建又會對5G等產業鏈形成不錯的利好。A股市場發行REITs的公司有：保利地產

二：reits基金利好什么板塊

不是一回事，對房地產來說夾層融資不用“四證”齊全

三：基建reits利好板塊

國家一直在加大基礎設施領域的建設，基建板塊表現強勁，時下流行用鋼筋混泥土來形容城市的居住環境，可以看出鋼筋和水泥是社會大基建的基石，所以基建起，第一反應便是這兩個板塊，可以關注一下。

四：reits利好哪些股票

4月30日收盤后，證監會與發改委聯合發布了《關于推進基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點相關工作的通知》，標志著境內基礎設施領域公募REITs試點正式起步。試點文件指出，要聚焦重點區域——發達地區。優先支持京津冀、長江經濟帶、雄安新區、粵港澳大灣區、海南、長江三角洲等重點區域，支持國家級新區、有條件的國家級經濟技術開發區開展試點。

試點文件指出要聚焦重點行業——交運、環保、公用事業+新基建。優先支持基礎設施補短板行業，包括倉儲物流、收費公路等交通設施，水電氣熱等市政工程，城鎮污水垃圾處理、固廢危廢處理等污染治理項目。此外，鼓勵信息網絡等新型基礎設施以及國家戰略性新興產業集群、高科技產業園區、特色產業園區等開展試點。

這個新出現的新熱點，新概念必將在股票市場迎來一波炒作熱潮，一些股票已經蠢蠢欲動。

五：上市公司reits對公司利好嗎

本文選自“雪球”，

今天地產股超級威武。為什么說意外呢?因為最近唱空房地產的聲音挺多的，房住不炒也成為了大會的主旋律之一。雖然如果堅持讀我夜報的同學應該明白這些實際上是有利于上市公司大開發商的，但是既然有這個輿論在，短期壓制一下房產股也很正常。

我也做好了思想準備，要等10月銷售數據出臺后融創再走下一波行情。

但是世界上沒有無緣無故的大漲。整個房地產板塊都起來了，一定有原因。我仔細研究了下，才發現有個超級利好被忽略掉了——就是保利地產獲批發行國內首個REITs產品。

先大概做個名詞解釋。REITs就是房地產信托投資基金，也就是可以上市交易的專門投向房地產投資領域的基金。內地以前沒有此類產品，但是香港有。我們看看香港主要的幾個REITs產品的概況吧。下圖轉自雪球球友。

不看不知道，一看嚇一跳。這些基金每年的漲幅平均達到了20%以上，中位數也有12%，每年的股息也有4個點到8個點不等。

REITs可以設計的很復雜，今晚夜報就盡量把復雜問題簡單化，說明白這是什么玩意兒，為毛對地產股是天大的利好。由于我也不是專業人士，后面闡述中可能細節上會有一些問題，但大方向上應該沒錯。

基礎的REITs是住宅出租類的。最簡單的理解就是通過這個基金籌集一筆錢，造好房子，再把房子租出去，主要的回報就是租金收入。類似于我們普通人買幾套房子做包租公。

同學們可能會奇怪那么這個基金怎么賺錢呢?以大杭州為例，目前的每年租金收益大概相當于房價的1.5%，帝都和魔都可能更低，1%不知道有沒有。如果按照這個標準，REITs的收益恐怕連銀行定期存款都跑不贏。

這里面恐怕有兩個關鍵。

第一個關鍵是天朝目前的租售比太低。我在英國有過租房經歷，也了解過意大利和西班牙的行情，英國的租售比大概是5%左右，意大利和西班牙能達到10%以上。

按照國際標準，租售比4%大概是正常的底線，也就是房價相當于25年的房租。我算了一下，大杭州的房價假如沒有去年以來的一波翻倍，那么租售比大概是3%左右，已經接近正常了。

第二個關鍵是REITs是靠租房賺錢的，而不是靠賣房賺錢。兩者有何區別呢?

這里要出一道算數題了，假設一個房地產公司以2萬元/平米的價格拍得土地，這個房子最終要賣多少錢才能讓公司賺銷售額的10%?

按每平米計算，土地是2萬元，建安(建筑與安全設施)成本算0.3萬元，假設開發周期為2年，每年的財務成本為7%是一共0.28萬元，這樣成本就是2.58萬元，再綜合考慮一些別的成本算2.6萬元好了。

但你千萬別以為房子賣2.9萬元就能賺10%了，因為政府還有一個終極大殺器土地增值稅。2萬元獲得的土地，3萬元賣出去，增值部分是1萬元，大概來說需要交增值部分的30%的土地增值稅，也就是0.3萬元。所以最后房子大概要賣3.3萬元房地產公司才能賺10%。

也就是說，同樣2萬元拍下來的地，個人房東購置是3.3萬元。而RETIs可以省下房地產公司本來要賺的10%;省下土地增值稅部分10%(因為沒有銷售就沒有增值部分);此外由于有RETIs提供支持，開發商就不用再向銀行或者別的金融機構融資了，兩年的財務成本又省下來了，綜合看大概又是10%。

也就是說RETIs拿房的成本要比自然人房東低30%左右，假設租金一樣的話，回報率可以高40%左右。

第三個關鍵是政府很可能給予RETIs一些政策優惠。比方說上海最近就出現了全部用于出租的土地拍賣，價格比邊上普通地皮便宜一大塊。

給個小結論就是，通常來說RETIs租房收益率可以比個人房東高40%-100%，視政府的優惠政策而定。

那么假如在一個正常的租售比社會中，比方說香港。普通租售比是年化4%，那么TETIs的收益年化就會有6-8%。顯然這就和前面那個表能對上了。

而在天朝，由于目前一二線城市的租售比年化不過1-2%，即便翻倍也只有2-4%，所以短期看還是不那么劃算的。但是要注意以下幾點：

(1)未來房租大概率是逐年上升的，而RETIs的建房成本從造好后就是固定的，那么長期看收益率是會超過4%的。已經超過了普通理財產品的利率，那就會有吸引力。

(2)政府必然會給RETIs提供比較給力的政策支持。到底會有什么政策請同學們開腦洞，大概率是提供比較便宜的土地甚至免費劃撥土地——那收益率就會飛了。

理解了以上兩點就會明白為毛RETIs是對地產股的超級利好了。

第一，過去一兩年很多房企在拍地中都有自持房產限制，也就是房子造出來以后相當部分只能租，不能賣。大家知道，開發商都是借錢開發房子的，假如以7%的利率融資造房子然后每年2%的房租收益來自持，開發商就是天下最大的慈善機構了。但是有了RETIs后，房產稅就可以從社會中募集資金來造這個房子，一下子擺脫了高額的財務負擔。

第二，由于政府大概率會為RETIs提供低價土地，而RETIs又是可以在二級市場中交易的，其中很明顯可能會存在套利機會——看看前面香港的那幾個RETIs產品，最夸張的有年化50%的收益。所以地產商完全有可能通過自持RETIs的方式來從二級市場獲利。

好了，我覺得我說的夠明白了。如果一定還要問致富代碼的話，顯然是保利地產啊。

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