rets基金是什么意思？reits基金是什么？

今日，公募REITs基金正式開售。從目前的公開信息來看，首批公募REITs呈現出機構認購火爆的現象。

從公告來看，9只產品在線下機構認購環節，均實現了超比例認購，平均有效認購倍數近8倍。其中“蛇口產園”、“首鋼綠能”有效認購倍數分別達15.31倍和11.13倍。

據估計，華安張江、富國首創水務、東吳蘇州工業園、博時招商蛇口、平安廣州交投、中航首鋼等將配售。中航首鋼、富國首創水務等配售比例或低于10%。

那么，今天斗牛君就帶大家了解一下有關公募基金的所有問題。

都有哪些基金承銷？發行價格是多少？認購費率高不高？要不要買一點？超比例認購怎么分配？

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01.REITs基金的本質

很多人可能對REITs基金還沒有概念，這個概念是從國外傳進來的，最初起源于美國，而我國今年是第一次應用REITs基金。

此前我們有講過所有基金的種類（《一文搞懂所有基金的種類》），這里面并不包含REITs基金了，因為REITs基金與普通基金有很大不同。

普通基金的投資標的我們都知道，主要是股票或者債券；而REITs基金的投資標的為不動產。 我國首批9個REITs基金的投資標的為基礎設施。據業內人士透露，首批公募REITs項目屬于“精挑細選”。最初，各省發改委推薦了200多個項目，但最終經國家發改委推薦的項目不到30個，最終僅9單項目拿到批文。

02.怎樣通過投資基礎設施獲益？

剛剛提到，REITs基金的主要投資方向為基礎設施，那么基礎設施包括什么，通過這首批9個項目我們可以了解到，有倉儲物流、產業園、市政設施、收費高速公路以及污染治理項目。

我們的的收益來源主要包括：分紅收入和資本利得。

1.強制分紅：我國首批公募REITs項目采用強制分紅的方式，分配比例為可分配利潤的90%。也就是說，當我們所投入的項目產生營收時，我們就會獲得大比例的分紅。

2.資本利得：除了現金分紅外，當我們所投入項目的資產本身升值了，我們也會獲得收益。這部分收益類似于股票的價值，我們手中持有的REITs基金份額的價值也是在波動的，其波動情況主要受制于項目的運行情況，如果項目運行情況好，我們持有基金的價值本身也會產生增值。

3.不動產增值：另外，在基礎設施項目中，有一類項目屬于產權類項目，那么當不動產的資產增值時，我們也會獲得現金收入。

如上圖可以看到，這9只公募REITs可大致分為產權類（永續類）和經營權類（非永續類），這兩類REITs產品的預期投資收益也會存在明顯差異。

1.對于倉儲物流、產業園區等產權類REITs，其初始股息收益率可能不超過5%，但未來租金的現金流大概率將帶來底層資產價值的波動，從而影響收益；資產到期市場化處理。

2.包括高速公路在內的經營權類REITs則以股息收益為主，其經營權價值將逐年遞減直至終值歸零，因而增值收益的體現可能不明顯。

雖然兩者都是權益類公募REITs，但經營權類REITs更接近債，而產權類REITs的股性特征相對更強，其收益特性預計將介于傳統股債之間，與國際市場上的REITs產品也更為接近。

03.投資門檻、發行價格、認購費率

如上圖，首批9只公募REITs基金的投資門檻在100-1000元之間不等。

整體看，預計現金分派率高的項目定價較高。本次認購時間均自5月31日開始，到6月1日至2日結束。

費率方面，公募REITs的認購費率不高，低于100萬（或1000萬）的認購費率在0.5%-0.6%，明顯低于權益類基金，與債券基金相仿。

管理費方面，除博時招商蛇口產業園REIT為固定費率0.3%/年，其余8只采用固定費率加浮動費率組合的模式，浮動費率與基金業績相掛鉤。

04.優點及風險

1.投資標的明確：因為是第一次試點，推出的都是比較優秀的項目，保守估計收益水平會在4%以上，有的可能會超過10%。

所以在投資標的方面，首批公募REITs基金的投向更加明確，而且都是一些經過精挑細選的成熟穩健的基礎設施項目。

2.分紅收益不確定：前面說到，首批公募REITs基金采取強制分紅模式，分配比例為可分配利潤的90%，不要覺得90%一定會分很多，這還要取決于具體的經營狀況。如果經營狀況良好，可分配利潤較多，自然會獲取高收益，但是如果經營不善，可分配利潤變少，收益就會降低。

因此，這里的可分配利潤是不確定的。所以它的風險收益是高于債券收益，但介于股票和債券之間。

3.價格波動：除此之外風險，還有一部分風險在價格的波動上。

首先，項目的資產價值的波動情況，會受到經濟環境、運營管理等復雜因素的影響，我們很難掌握；比如受疫情的影響，這些都是人為無法預估的。

其次，基金上市之后，我們如果想拿回現金，需要把份額賣給其他投資者，份額價格會類似股票一樣，有一定的波動。

特別提醒一下，它的交易規則。REITs上市第一天漲跌幅限制在30%，后續10%。它的交易價格，可能會有大幅度的波動，沒有做好心理準備的話，建議還是謹慎為上。

中金公司研究部認為，考慮到資本市場對于REITs產品及其投資邏輯尚不甚熟悉，不排除首批產品上市后二級市場價格出現一定波動。從境外市場來看，出現過部分REITs產品上市后類似股票大幅上漲或者下挫的現象，建議投資者理性看待首批上市REITs投資價值，避免追漲殺跌，導致投資損失。對于公眾投資者來說，切不可懷有炒公募REITs“一夜暴富”的心態。

05.要不要買一點？如何購買？

說了這么多，我想大家一定對公募REITs基金的風險和收益都有了全面的了解，應不應該購買，還要取決于自己的風險承受能力，項目固然優質，但是收益則更多的取決于以后的經狀況，這一點廣大投資者們還需要仔細甄別才好。

符合風險承受能力要求的投資者，也要控制好REITs的投資比例，合理配置，理性投資。

關于怎樣購買公募REITs基金，投資者可以通過場外直銷及代銷機構認購，也可以通過券商走場內認購方式。

另外，基礎設施基金采取封閉式運作，不開放申購與贖回，在證券交易所上市，場外份額持有人需將基金份額轉托管至場內方可賣出。也就是說，公募REITs成立之后只能通過二級市場買賣，屆時需要注意基金的折溢價風險。

06.超比例認購怎么辦？

如果公眾投資者在募集期內有效認購申請份額總額超過公眾投資者的募集上限，實行尾日比例配售，即在基金募集期內，最后一日前的有效認購申請全額確認成功，對最后一日的有效認購申請，根據剩余額度，予以比例配售；若預計募集首日有效認購申請全部確認后，該基金公眾投資者募集總規模達到或超過公眾發售規模上限，公眾發售部分的募集期將提前結束。

也就是說，如果公眾投資者募集規模為10億，卻在募集期首日有100億認購規模的話，每個投資者均能買到認購規模的1/10。同時公眾發售部分的募集期將提前結束。