投拓是什么意思？

投拓是什么意思？我們的目標是什么？這些問題都是創業者需要思考的。如果你不知道，那么恭喜你，你可能已經錯過了一個千載難逢的機會。今天我們就來談談創業者的目標是什么？以及如何實現這個目標。如果你還沒有想清楚，那么我們就一起來看看吧。首先，我們要明確自己的目標，然后再根據目標制定計劃。這樣才能更好的達到目標。那么，創業者的目標是什么呢？我們可以從以下幾個方面來考慮。

一：投拓人員是什么意思

（一）貫徹執行國家、省、市關于政府投融資和國有資產管理的方針、政策和法律、法規、規章；參與市政府投融資政策的調研工作；根據我市國民經濟和社會發展規劃，編制我市年度政府投融資計劃。??? （二）按照批準的政府投融資平衡計劃，管理政府項目的投融資業務；為政府確定的承擔投資、建設、管理和經營任務的單位統一對外融資、歸還借款；根據批準的融資方案選擇金融機構進行融資，及時撥付資金并監督運行。??? （三）負責制定并實施利用政府信用取得建設性資金的管理辦法，實行統借統還；負責歸集不同渠道的還款來源，建立穩定的還款機制和風險補償機制，確保政府信譽。??? （四）從事政府授權范圍內的國有資產運營，承擔保值增值責任，行使國有資產出資人收益權。??? （五）承辦市委、市政府及主管部門交辦的其他事項。資即是一個企業的資金籌集的行為與過程。也就是公司根據自身的生產經營狀況、資金擁有的狀況，以及公司未來經營發展的需要，通過科學的預測和決策，采用一定的方式，從一定的渠道向公司的投資者和債權人去籌集資金，組織資金的供應，以保證公司正常生產需要，經營管理活動需要的理財行為。公司籌集資金的動機應該遵循一定的原則，通過一定的渠道和一定的方式去進行。我們通常講，企業籌集資金無非有三大目的：企業要擴張、企業要還債以及混合動機（擴張與還債混合在一起的動機）。從廣義上講，融資也叫金融，就是貨幣資金的融通，當事人通過各種方式到金融市場上籌措或貸放資金的行為。 融資可以分為直接融資和間接融資。直接融資是不經金融機構的媒介，由政府、企事業單位，及個人直接以最后借款人的身份向最后貸款人進行的融資活動，其融通的資金直接用于生產、投資和消費。間接融資是通過金融機構的媒介，由最后借款人向最后貸款人進行的融資活動，如企業向銀行、信托公司進行融資等等。用我們自己的話就是湊錢或者借錢去干某件事...

二：物業投拓是什么意思

文 |陽新芽

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#戰國時期，偉大的說客蘇秦，憑借自己的三寸不爛之舌，幫助燕國從齊威王手里拿回十座城池。而今天各大房企的投拓們，也是憑借著自己過人的雄辯之才，游說于政府之間，勾得一塊塊好地

——勾地.古語新說

最近一段時間，芽哥群里經常有關于勾地的討論。看來大家對勾地的熱情都很高。

勾地這個詞，咋眼一看，不像是個好詞。其實這個詞最早源于香港，是個正兒八經的官方用語。之前很多朋友提到的關于勾地的各項事宜，下面這則官方意見稿都有明文規定。

#：2006年年初國土資源部發布了《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規范(征求意見稿)》，其中提到了一種新的土地出讓方式“勾地”：單位和個人對具體宗地有使用意向的，可以提出勾地申請，并承諾愿意支付的土地價格。市、縣國土資源管理部門認為其承諾的土地價格和條件可以接受的，應當及時以招標拍賣掛牌方式出讓該宗地。提出勾地申請的單位和個人應當參加該宗地的招標拍賣掛牌出讓活動，且報價不得低于其承諾的土地價格。

——勾地.官方規定

一 政府為什么需要勾地

投拓們想要勾得好地，首先應當知己知彼，了解你的對手方。政府為什么需要勾地制，會把什么樣的地拿出來勾，什么樣的勾地方案能夠贏得政府青睞。

1.從城市建設規劃和政績角度考量

當前國家和地方政府的政績考核，越來越看重產業發展情況。產商發展，首先需要一套可行的規劃方案，這也是為什么有政府“騙方案”這種說笑。再者，產商發展不能是政府一廂情愿，更需要有人愿意配合。政府說，我希望這塊地能建一個100米寫字樓，然后有3家世界500強入駐，方案一出，沒人響應就尷尬了。而前期政府通過與勾地方的恰聊溝通，達成意向承諾，引入產商項目，這是勾地制對于政府非常重要的一項意義。

a. 引入提升城市綜合品質、具有社會效益的項目：比如引入五星酒店、高端商業綜合體、游樂場，或者需要強運營能力的高端醫院、高端養老、品牌學校，或者高科技產業、大型金融機構；

b.引入經濟效益較好、稅收較高的產業項目：特別是能帶動當地就業、相關產業發展和稅收收入的項目：比如產業園區等；

c. 引入政績需要類的項目：如引入外資、世界或中國500強企業、新城建設、特色小鎮建設等項目；

2.希望招拍掛時有人托底，避免流拍

這種項目往往位置比較偏、地塊面積大、周邊配套不全、開發難度大。這類土地一方面容易流拍，另一方面政府也希望引進實力開發商，進行整體規劃，完善配套設施。所以在土地的出讓條件上，需要將一些中小企業排除在外。

3.加強市場了解，合理調控供地方案和計劃

供求雙方的接觸有利于政府對市場需求的了解，從而更科學的進行土地調控，政府可以根據市場的反饋，合理的評估和確定出讓底價，和出讓條件，甚至調整下一年的供地計劃。

二、開發商如何勾地

勾地項目，通常投資巨大需要長期持有運營而收益回報較弱，為引入這些項目，政府一般愿意在地價和關聯的住宅開發用地上給予相應補償，以補貼商產開發建設和經營虧損。

厲害的勾地投拓，就像戰國時候的說客。在和政府勾地時，投拓人員首先需要學會研讀當地政府的當前訴求，把企業自身的優勢資源和政府之所求做好契合鏈接，想政府之所想，急政府之所急。要和政府講清楚，你拿這塊地，對GDP、PMI、人均消費、第三產業和就業崗位有什么拉動？勾地其實就是一道等價平衡題，政府的訴求=地價+配套價值。說穿了，就是利用自身的配套價值來換取更低的地價，你的配套價值，在政府眼里越值錢，你就越能拿到低的地價。

三、競買條件設定

勾了半天地，無非是希望政府能夠根據您的方案或條件，設定競買門檻，從而實現排他。競買條件的設定，說穿了主要有三種，要么別人沒有的，要么能扛別人扛不動的，要么關系比別人到位。

1.前置競買人條件（部分城市已明令禁止）

前置競買條件即競買人報名資格，專門為勾地開發商量身定制，未達到資格或未提供相關材料無法報名，目前此種門檻設定已經越來越難。主要有以下幾種方式：

a. 已建成項目達到一定數量的營業額、納稅額、產值等經營業績；或要求競買人必須具備已建成項目達到特定規模、建筑規模、建筑高度等建筑業績；

b. 媒體公布的行業排名中達到名次，或提供特定品牌、特定企業愿意入駐的意向書(承諾書)等相關證明文件；或要求競買人必須是上市公司、國有企業或本市、縣(市、區)企業；

c. 要求競買人必須具有特定資質條件。

案例：中鐵建勾得南沙2015NJY-13地塊

2.帶方案掛牌

勾地單位已和政府談妥開發方案，政府將與物業開發的相關條件作為掛牌條件：例如規劃方案、產業條件、自持比例等。

案例：碧桂園聯合富士康拿地

3.利用或制造地塊瑕疵

目標地塊存在內部或外部瑕疵，但勾地單位已掌控瑕疵的解決方案。

案例：新里程底價競得長土012號

該宗地需補征周邊零星用地共5000余平，零星用地權屬已全部在“ 新里程” 名下，且將該宗地包圍，競爭單位必須從“ 新里程” 名下補征全部地塊，難度較大。最后該地塊有湖南新里程2.32億底價競得。

4.競買人支付節奏

要求競買人短時間內支付一筆巨額土地款，或在當地銀行有一筆巨額存款，很少企業能夠準備時間較短的情況下，從集團騰挪巨量資金。

案例：保利90.5億競得世博村20萬㎡住宅項目

2017年7月10日，上海產權交易所掛出規劃建筑面積近20萬平浦東新區“世博村B地塊”住宅增資項目公告，募資公告要求：新股東支付給增資人的價款合計不得少于90.5億元，并于《增資協議》簽署生效日起五個工作日內，需一次性全部匯入增資人名下銀行賬戶。

5.物業返還，溢價返還

安置用地出讓方案中，時常有出讓條件附加無償返還商品房和車庫等，給村民委員會，用于安置。而事實上，勾地單位與村委會往往已私下達成非公開的溢價分成協議，其它競拍者由于無溢價分成，在拍地成本上難以形成競爭。

案例：某市安置用地出讓公告

新的一年，希望咱們投拓狗，都能憑借三寸不爛之舌，游說于各級政府之間，勾得一塊好地，從此走上人生巔峰。分享文章的你，不是美爆，就是帥呆。

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