土地增值稅怎么計算計算的大邏輯？附答案？

土地增值稅怎么計算計算的大邏輯(附答案)

土地增值稅如何計算 土地增值稅計算的大體邏輯在全國是相同的，但具體計算方法各地略有不同。1 計算邏輯和公式 土地增值稅計算的一般邏輯是：銷售收入減去抵扣金額得到增值額，用這個增值額除以抵扣金額得到增值率, 并根據不同的比率扣除系數適用不同的稅率和快速計算。土地增值稅等于增值額乘以適用稅率，再減去扣除額與速算扣除系數的乘積。具體計算公式如下：增值額=房地產轉讓收入總額-扣除項目金額 土地增值稅=增值額×適用稅率-扣除項目金額×速算扣除系數 2 扣除項目金額包括多少？（一）取得土地使用權（以下簡稱A）的支付金額：土地出讓金、附加地價款、契稅；（特別注意：計算增值稅及附加時，不能扣除契稅，（2）房地產開發成本（以下簡稱B）：包括征地拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費費、基礎設施費、公共設施配套費、開發間接費用。（三）房地產開發費用（以下簡稱丙）：指銷售費用、管理費用、財務費用。財務費用中的利息費用可按轉讓房地產項目的核算分配并提供金融機構證明予以扣除，但最高不得超過按商業銀行貸款利息計算的數額同期率。其他房地產開發費用按A、B金額之和的5%計算扣除。財務費用中的利息費用可按轉讓房地產項目的核算分配并提供金融機構證明予以扣除，但最高不得超過按商業銀行貸款利息計算的數額同期率。其他房地產開發費用按A、B金額之和的5%計算扣除。財務費用中的利息費用可按轉讓房地產項目的核算分配并提供金融機構證明予以扣除，但最高不得超過按商業銀行貸款利息計算的數額同期率。其他房地產開發費用按A、B金額之和的5%計算扣除。

不能按轉讓的房地產項目計算利息費用分攤或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用按A、B金額之和的10%計算扣除。好像有點復雜，不管利息有沒有金融機構認證，都可以直接按計算扣除。公式為C=(A+B)*10% (4) 不動產轉讓相關稅費（以下簡稱D）： “業務增值稅變更后，指增值稅附加（5 )加20%扣除（以下簡稱E）：E=（A+B）*20%房地產轉讓收入總額（不含增值稅）（不含稅）=銷售收入（含稅）-銷項稅額；房地產轉讓收入總額（不含稅）=銷售收入-（銷售收入-當期允許抵扣的地價）/1.1*0.1 即抵扣銷項稅。扣除項目金額：必須扣除所有進項稅 4. 一點法VS。兩點法VS。三分法 一是土地增值稅以項目為單位清算，分期開發的項目以分期為單位清算。如何劃分不同格式的某個問題？有三種方法：一點法、兩點法和三點法。一分法是一起算，二分法分為：普通住宅，另外三分之一分為：普通住宅、非普通住宅、其他。

) 那么應該用哪種方法來統計呢？具體要看當地稅務局的要求！遇到具體情況，先上網搜索。如果找不到，應該問兄弟公司當地是怎么計算的。那么高層住宅如何界定是普通住宅還是非普通住宅呢？還是那句話：不同的地方有不同的要求！一般來說，一般從這三個方面考慮：1、容積率在1.0以下（不含1.0）；但各地要求不一樣）或者房屋交易的成交價在幾萬以上。3、實際成交價格高于該區域市場指導價的；只要滿足以上三點之一，這是一個非常規的住所。否則就是普通住宅。特別注意：遇到具體情況，先上網搜索當地的要求。一般來說，你可以找到它。如果找不到，則視為非普通住所。（目前市場上能被稅務局定義為普通住宅的房屋比例不高。） 特別注意：土地增值稅的計算必須按地方分類法計算，所有業務類型不能一起計算。差距很大工程企業所得稅稅率怎么算，一個10億的總銷售額小項目，算法不同，利潤差距可以上千萬。因為一般來說，停車位是賠錢的。普通住宅賺點小錢，別墅和企業賺得更多。如果全部算在一起，相當于把車位和普通住宅的成本分攤到別墅上。增值率降低，稅率相對較低，總體稅負少很多。5、分攤原則 二分法和第三方法都會要求在不同業務類型之間分攤收入和扣除額，那么分攤原則是什么？這是計算土地增值稅最難的關卡。分攤原則 二分法和第三方法都會要求在不同業務類型之間分攤收入和扣除額，那么分攤原則是什么？這是計算土地增值稅最難的關卡。分攤原則 二分法和第三方法都會要求在不同業務類型之間分攤收入和扣除額，那么分攤原則是什么？這是計算土地增值稅最難的關卡。

事實上，這種分配方法在不同的地方是不一樣的。下面的介紹比較常用。可參考： 銷售收入：按實際發生額計。比如普通房賣出了多少，非普通房賣出了多少，其他房賣出了多少。土地使用權取得費、土地拆遷費等如何分配？大致可以這樣計算： 分期開發：按土地面積法（即某期土地面積占總土地面積的比例）進行分攤。同期各類業務：按可售面積法（即一定時期可售建筑面積占可售建筑總面積的比例）進行分攤。[筆記：這里的可售面積僅指地上可售面積，不包括車位等】特別注意：地下車位不分攤土地成本（除非廣州部分地區，土地出讓合同明確寫明多少地下面積需支付土地價款）開發費用等：按實際發生。但是我們投資者在計算的時候是不能把成本分攤到物業上的，所以我們是按照總建筑面積來分攤的。（包括地上和地下建筑面積）這里需要注意的是，很多地區要求在分配車位時，按可售物業面積計算，而不是按實際地下車位建設面積計算。比如一個車位的真實面積一般為35-40平方米，但實際物業面積可能只有12平方米左右。房地產開發費用（銷售費用、管理費用、財務費用）：回憶一下前面的公式，C=（A+B）*10%，計算扣除，可以分類計算。6 預收預付時，多退少補與增值稅及附加相同。補的一定要補，不一定保證退款。多退少補，與增值稅加附加相同。補的一定要補，不一定保證退款。多退少補，與增值稅加附加相同。補的一定要補，不一定保證退款。

大多數時候你根本回不去。（我個人更傾向于如果沒有案例證明稅務局可以退稅，那么按不退稅計算。）預收土地增值稅=（銷售返還-預繳增值稅) × 預收率 收到退貨需在次月申報。回想之前預繳增值稅的計算公式： 預繳增值稅=預繳稅款/（1+適用稅率或征收率）*3% 簡易征收方式為銷售退回/（1+5%）*3 % 一般征收方式是銷售收入/（1+10%）*3%，那么土地增值稅的預征稅率是多少？各地要求不同！根據不同的業務類型，一般來說，普通住宅2%，非普通住宅3%。在一些地區，它分為別墅和商業。這些預征稅率甚至更高。土地增值稅清算時機：規則過于復雜，各地實際要求不同。我一般簡化為竣工驗收后清算。具體細則如下： 關于印發《土地增值稅清算管理規定》的通知納稅人，符合下列條件之一的，應當進行土地增值稅清算。（一）房地產開發項目全部竣工銷售；（二）轉讓尚未整體竣工結算的房地產開發項目；（三）土地使用權直接出讓。對于滿足以下條件之一的人，主管稅務機關可以要求納稅人進行土地增值稅清算。（一）已竣工驗收的房地產開發項目，轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例達到85%以上，或者雖然比例不超過85%的%、剩余可售建筑面積已出租或（二）取得銷售（預售）許可證滿三年尚未售完的；（三）申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的納稅人；（四）省（自治區、直轄市）、計劃單列市）稅務機關規定的其他情形。

7 計算土地增值稅的例子 我看過很多公眾號的計算例子，我的應該是最復雜的。但我的也是最接近真實案例的。如果這個例子看懂了，那你就可以實際操作計算了。(4) 地方土地增值稅政策假設為新建項目；使用當地的三分法則；高層住宅為當地非普通住宅；地方土地增值稅預征稅率如下： (2)、土地增值稅的計算：根據土地增值稅政策假設，本項目分為兩類：非普通住宅（高層住宅）、其他（商業、車位）預算預收：0900萬元本項目是第三種方法，根據假設條件，分為非普通住宅和其他兩類，那么總收益如何分配？可按實際分類一一計算，也可簡化一點，不動產轉讓總收入（不含稅、非普通住宅）=不動產轉讓總收入（非普通住宅）/銷售總額*非普通住宅銷售額=110909/119000*90000=83881萬元房地產轉讓總收入（不含稅、其他）=房地產轉讓總收入（其他） /銷售總額*其他類銷售額=110909/119000*29000=27028萬元 取得土地使用權款金額（不含稅）：

例如，一個車位的實際面積一般為35-40平方米，但實際物業面積可能只有12平方米左右。假設1000個車位全部可供出售，每個車位的產權面積為12平方米，則車位建筑面積為12*1000=12000平方米。因此：房地產開發成本（不含稅，非普通住宅）=房地產開發成本（不含稅）/建筑總面積*高層住宅建筑面積=31829/113000*91500=房地產開發成本25773萬元（不含稅、其他）=房地產開發成本（不含稅）/總建筑面積*（商業建筑面積+地下車位建筑面積）=31829/113000*（9500+12000）=60。5600萬 特殊情況 1.土地增值稅=增值稅適用稅率-扣除項目金額×速算扣除系數 增值稅額=房地產轉讓收入總額-扣除項目金額 適用稅率及速算扣除數系數如下表所示： 2、扣除數額包括： （一）取得土地使用權所支付的費用；(B) ) 房地產開發成本；（三）房地產開發成本：C=（A+B）*10%；（四）與房地產轉讓有關的稅費：附加增值稅；(E)加計20%扣除：E=(A+B)*20% 3、“營改增”計算后，增值稅從土地增值稅計算方式VS中扣除. 三分法 一分法是一起數；兩點法分為：普通住宅，其他；第三點方法分為：普通居留、非普通居留、其他。

普通住所的定義因地而異。5、各地分攤原則不同，大致如下： 銷售收入：土地成本按實際情況分攤：分期開發采用土地面積法；同一期的多種業態，采用實用面積法；其他費用等：一般按總建筑面積分攤 6.預征預繳土地增值稅=（銷售返還-預繳增值稅）×預征率 預征- 收集率因地而異！企業所得稅是如何計算的？企業所得稅的一般邏輯很簡單：企業的總收入減去允許扣除的金額乘以25%的稅率。

（2）前期工程費 （3）建筑安裝工程費 （4）基礎設施建設費 （5）公共配套設施費 （6）開發間接費。期間費用包括銷售費用、管理費用和財務費用。稅項包括增值稅附加、土地增值稅、印花稅等，可抵扣。按照投資人的簡單理解，只要能開具發票，title是項目公司，不是土地滯納金等特殊情況，就可以按一定的方式抵扣或抵扣。所得稅百分比。） 2 營改增后，在具體計算中，采用免稅數據。回想之前計算土地增值稅時，收入必須從銷項稅中扣除，成本必須從相應的進項稅中扣除。計算時順序如下：先計算增值稅及附加，將每項的銷項稅和進項稅留在表中；然后計算土地增值稅，該數據必須扣除相應的進項稅額；最后計算企業所得稅，直接使用計算土地增值稅時不含稅的數據。需要注意的幾點：（1）由于我們已經使用了不含增值稅的數據，所以在扣除稅費時不能扣除增值稅本身，只能扣除增值稅附加，否則會造成重復扣分。（2）如因并購貸款產生的財務費用（利息），項目公司在計算所得稅時不得扣除。這是因為收購款由受讓方支付給出讓方，相應的利息也由受讓方承擔，即項目公司的股東，而非項目公司，主體不同。（三）屬于罰款、罰款和沒收財產損失（行政罰款）的，如土地滯納金等，不得扣除。3企業所得稅預征預繳也應當預征。預收公式為：

文/文昌東 2016年5月31日，北京市地方稅務局發布《北京市地方稅務局公告2016年第7號》，即《北京市地方稅務局關于印發的公告》，適用于房地產開發項目。增值稅清算工作，公告自2016年7月1日起執行，《北京市地方稅務局關于印發的通知》（京地稅地[2008]92號）一并廢止。至此，北京市房地產開發項目土地增值稅清算采用“二分法”還是“三分法”的問題終于有了明確的答案。以下作簡要分析。一、“二分法”與“二分法”的概念 享受北京市稅收優惠政策的普通住宅的認定標準如下： 1.住宅小區容積率在1.0（含）以上；2、單套建筑面積140平方米（含）以下，以實際成交價格確定；3、實際成交價格原則上應低于按本通知確定的區域內房屋平均成交單價或總價的1.2倍。其中，區域內房屋成交均價或總價根據本通知公布的本市房屋成交均價或總價，結合區域調整系數確定。住宅小區容積率在1.0（含）以上的；2、單套建筑面積140平方米（含）以下，以實際成交價格確定；3、實際成交價格原則上應低于按本通知確定的區域內房屋平均成交單價或總價的1.2倍。其中，區域內房屋成交均價或總價根據本通知公布的本市房屋成交均價或總價，結合區域調整系數確定。住宅小區容積率在1.0（含）以上的；2、單套建筑面積140平方米（含）以下，以實際成交價格確定；3、實際成交價格原則上應低于按本通知確定的區域內房屋平均成交單價或總價的1.2倍。其中，區域內房屋成交均價或總價根據本通知公布的本市房屋成交均價或總價，結合區域調整系數確定。實際成交價格應低于本通知確定的區域內房屋平均成交單價或總價的1.2倍。其中，區域內房屋成交均價或總價根據本通知公布的本市房屋成交均價或總價工程企業所得稅稅率怎么算，結合區域調整系數確定。實際成交價格應低于本通知確定的區域內房屋平均成交單價或總價的1.2倍。其中，區域內房屋成交均價或總價根據本通知公布的本市房屋成交均價或總價，結合區域調整系數確定。

根據2014年新調整的普通住宅認定標準：五環以內，單價3.96萬元/平方米，總價468萬元；單價23760元/平方米，總價281萬元。單價和總價必須符合兩個標準之一。以上三個條件必須同時滿足才能認定為普通住宅。此外，任何不滿足上述任何一項的居住都被視為非普通居住。除住宅外的所有物業，包括商業、寫字樓、停車位、酒店等，均為其他類型的房地產。“二分法”下，非普通住宅、商業、寫字樓、車位、酒店和其他房地產并入其他類型的房地產進行清算。2.“兩分法”與“三分法”的比較 《財政部 國家稅務總局關于土地增值稅若干具體問題的通知》（財稅字[1995]第13號） 48）第十三條規定：建造普通標準住宅和從事其他房地產開發的，應當分別計算增值額。這是土地增值稅項目清算相關政策中最早對“二分法”作出規定的。《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》第一條 （國稅發[2006]187號）規定，開發項目同時包括普通住宅和非普通住宅的，應當分別計算增值額。此后，非普通住宅的概念被引入土地增值稅清算項目。那么，土地增值稅項目清算中的“兩分法”與“三分法”有何區別？我們可以通過以下實例進行分析： 實例：某市某房地產開發公司開發“東山花園”項目，該項目于2014年10月開工建設，該項目可售建筑面積10000平方米，其中三大開發產品：普通住宅、別墅、車庫；

工程造價扣除總額8000萬元，其中：普通住宅5000萬元，非普通住宅1800萬元，車庫1200萬元。請問：該項目清算應繳納多少土地增值稅？二分法：（1）普通住房增值額=5800-5000=800（萬元）增值率=800/5000=16% 因為普通住房增值率不超過20%，所以可享受土地增值稅免稅優惠。土地增值稅=0（萬元） （2）其他類房地產增值額=（4200+1000）-（1800+12000）=2200（萬元）增值率=2200/（ 1800+1200)=73%土地增值稅=2200*40%-(1800+1200)*5%=7.30(萬元) (3)土地增值稅合計=0+730=730(10, 000元）三分法：（1）普通住宅增值額=5800-5000=800（萬元）增值率=800/5000=16% 因為普通住宅增值率不超過20%，可享受土地增值稅免稅優惠。土地增值稅=0（萬元）（2）非普通住宅增值額=4200-1800=2400（萬元）增值率=2400/1800=133%土地增值稅=2400 *50%-1800*15%=9.30（萬元）（3）其他類房地產增值額=1000-1200=-200（萬元）增值率=-200/1200=-17 % 土地增值稅=0（萬元） （4）土地增值稅合計=0+930+0=9.30（萬元） 從上例可以看出，在二分法為730萬元，三分法應納土地增值稅930萬元。，兩分法比三分法少賠200萬元。

在土地增值稅項目清算中，“二分法”將除普通住宅以外的所有可售房產類型，如別墅、豪宅、寫字樓、商業、車位等歸入其他類房產。這些樓盤在建筑結構、用途、裝修標準等方面差異較大，因此銷售單價和單價也有較大差異，但在增地清算時均歸類為其他類型的商品房，與增值額一起計算，使單一類型物業形式的增值額正負值相互抵消，可實現整體較低的增值率，從而使合理降低土地增值稅稅負率。可見，在同等條件下，理論上采用“二分法”更有利于納稅人。當然，在實踐中，對于土地增值稅項目清算采用“兩分法”還是“三分法”，不同省市有不同的規定。房地產企業還應掌握項目所在地主管稅務機關土地增值稅清算的具體政策。3.實施北京市土地增值稅清算項目。2008〕92號），文件規定清算項目既包括普通標準住宅項目又包括其他商品房項目的，應當分別計算增值額，即“

后經稅務機關解釋后方知是虛驚一場，公告仍采用“二分法”計征土地增值稅。2015年9月30日，國家稅務總局印發《國家稅務總局關于修訂財產行為稅部分稅種申報表的通知》[稅總發〔2015〕114號]土地增值稅申報表修改將“二分法”改為“三分法”，即：普通住宅、非普通住宅和其他類型的商品房，但規定三類分類別應由每個省設置和維護。由于土地增值稅屬于地稅，文件下發后，部分省份將保留“兩分制”，部分省份將由“兩分制”改為“三分制”。北京市2016年發布北京市地方稅務局第7號公告時，并未采用“三分法”，仍保留“兩分法”。新增一欄“非普通住所”（不填數）。2016年8月9日，北京市地方稅務局發布《北京市地方稅務局關于修改土地增值稅納稅申報表的公告》（北京市地方稅務局公告2016年第12號），進一步明確了土地增值稅的規定項目登記、預收、項目清算等增值稅，清算后的后期市場銷售。四、小結 從全國看，土地增值稅稅目清算規定采用“三分法”的省市逐年增多，有的地方甚至采用“四分法”點法”。在近年來經濟增長放緩的背景下，世界各國政府都在想方設法增加財政收入和調整地方稅收政策。采用“三分法”是立竿見影的辦法，但也是一把雙刃劍。將加重房地產開發企業的稅收負擔。在實行“二分法”的地方，建議房地產開發企業提前做好相關規劃，