房貸等額本息什么時候提前還最合適？等額本息什么時候還款劃算？？

到底要不要提前還房貸？有人說千萬不要提前還房貸，有人說趕緊還。那么，面對房貸，我們該怎么辦呢？

對于房貸，我們要區分房貸。要不要提前還？許多人犯了一個錯誤。如果你現在的資金不是用來還房貸，而是用來投資或者創業，收益率能超過你的房貸利率嗎？如果能超過，先別還房貸，拿去投資或者創業。如果不行，趕緊拿這個錢去還房貸。

房貸是有學問的，需要好好學習，謹慎選擇。

現在，平均房貸利率在5%左右。你想想，余額寶收益在2%左右，銀行3年期定存利率在3%到4%左右。股票、基金等就不好說了。有的人賺得盆滿缽滿，有的人卻虧損巨大。這個因人而異。

如果從今年開始的當前投資不能超過你房貸的收益率，那么提前還房貸比扔在自己手里要好得多。

有人會說，我只是不想背負債務，就像提前還清房貸一樣，無債一身輕。然后，你要看你簽的合同里有沒有規定還款期限。如果寫明還款必須半年或一年完成，那么你得算算這個違約金和你剩余的利息誰多誰少，否則你省下來的利息可能還不夠支付違約金。其次，你得看清你房貸的還款方式。無論是等額本息還是平均資本，平均資本提前還款的壓力都很大，但利息總額較少。每個月等額本息的金額是一樣的，但是總利息更多。提前還款能省多少利息？

平均資本加利息

如果30年等額本息還款，第八年還清最劃算；如果是20年房貸，第六年還清房貸最劃算；

如果平均資本30年還款，第7年還清房貸最劃算。如果是20年房貸，第5年還清房貸最劃算。

平均資本

有些人沒有足夠的閑錢一次性還清所有的抵押貸款。我部分償還抵押貸款。這種情況下，一般你會面臨兩種選擇，要么減少月供，要么保持月供不變，縮短還款周期。一般是最省利息的房貸還款方式。

相關問答：

相關問答：等額本息貸款30年，如果想提前還款的話，什么時候還最好？為什么？

既然你當時選擇的貸款方式是等額本息，那提前還款的時候就要考慮清楚了。

常見的房貸還款方式，分為等額本息和等額本金兩種。

兩種方式貸款方式，對應的還款方式，其實有著很大的差別。

只有搞明白兩種方式的區別，才能知道如果要提前還款，哪種方式最劃算。

先說等額本息。

等額本息是指一種貸款的還款方式，指在還款期內，每月償還同等數額的貸款。

比如你貸款了100萬，分10年還，每個月還款1.2萬元，那么之后的每個月都是還款1.2萬元。

等額本息的特點就是每個月還款數額相同，但是對應還款部分中的本金和利息，肯定是不同的。

比如你還款了50個月，累計還款60萬元，那么理論上所欠銀行的本金就會變少，利息就會變少。

但此時你月還款的金額，還是一樣的，這說明你后期還款的本金部分占比多，之前還款的部分，利息占比高。

也就是說，等額本息的這種方式，由于利息中的大部分優先償還，貸款后期進行提前還款，能夠省下的利息部分會比較少。

所以，如果你貸款30年左右，到了20年，進行提前還款。

不論是部分還款還是全額還款，你會發現一點，就是還款金額和分期還款的總金額，相差很少。

其實，也就是說對應的利息差已經不多了。

如果去折算利息的話，對應的利息利率，其實是逐步減少的。

也就是說，如果選擇了等額本息的方式，在還款后期進行提前還款，并不是很劃算。

而且還有一點，絕大多數選擇等額本息貸款方式的人，都是因為當時貸款時，壓力較大而選擇的這種方式。

因為等額本息比起等額本金，在還款初期，還款金額少，壓力更小。

既然資金面并不是特別寬裕，短期內無法緩解，那么至少貸款前期，并不具備提前還款的能力，也就不會出現很快就提前還款的情況了。

再說說等額本金。

等額本金的貸款方式，是在還款期內把貸款總數等分，每個月償還的貸款金額是固定的。

由于貸款的金額越還越少，對應的利息也會相應地減少。

這種貸款的方式，在還款的初期壓力會比較大一些，隨著時間的推移，還款壓力也會對應減少。

就比如你借款100萬，分100個月償還，那么每個月要償還的本金就是1萬元。

那么對應的利息，第1個月就是按100萬的總數去計算的，到了第50個月，就是按50萬去計算，等于是利息減半了。

在這種計算方式下，無論何時去做提前還款，最終對應的利息部分，其實都是一樣的。

這里指的一樣，其實是利息對應的利率，是一樣的。

也就是說，等額本金的方式下，任何時候提前還款，都能有效的節省對應的利息，是一種相對比較有效的提前還款方式。

但是，目前選擇等額本金來做貸款的購房者，其實很少。

原因也很簡單，既然選擇了長期的還貸，考慮到各方面的因素，尤其是通貨膨脹和還款壓力的問題，都會選擇等額本息的方式，而不是前期多還后期少還的等額本金。

所以相較而言，等額本息提前還款并沒有特別的優勢，在提前還款的時候，也就要更多地思考，是否有必要了。

畢竟還貸容易，再想借一筆相對低息的“巨額”款項，并且能夠分期30年，就很困難了。

沒有特殊情況，并不建議提前償還長期房貸。

也許很多人并不認可這句話，認為負債太多，越早還清越好。

其實這是一個現金和現金流的規劃問題。

首先，我們要想明白一件事情，就是你為什么當時會借超長期的房貸。

我們先不討論房貸的借款利率高低，而是優先討論房貸的借貸周期。

通常，我們選擇房貸的還款周期，一般都是選擇20年，30年，大部分人都會覺得越長越好。

我們都知道，時間越長，需要償還的利息也就越多。

為什么借款的時候，我們會刻意地把時間周期拉長，其實就是為了月均的還款額會少一點。

你為什么沒有想過現在可能賺錢多，能多還一點，以后萬一賺得少，可以少還一點，這樣選擇等額本金不是更好。

其實，絕大多數人都會認為未來的賺錢能力比當下高，同時當下需要一定的現金流。

比如月薪2萬的人，他不可能去承受每個月2萬的還款壓力，相比之下，1.5萬和1.2萬，他也會毫不猶豫地選擇1.2萬元，減輕自己的貸款壓力。

寧可30年償還，也不會選擇20年償還，除非年齡受限了。

確實，從房貸利率的角度來看，貸款周期長其實是相對“劃算”的。

你可以通過提前還款的形式，去減少借貸金額，去縮短還款周期，去減少月均還款金額。

但是，你無法通過任何形式，去增加自己的貸款總額，去延長還款的周期。

就這一點來看，提前還款需要根據實際情況來做出對應的調整。

也就是說別人提前還貸，并不代表你也需要提前還貸，因為你們面臨的情況不一樣。

是否需要提前還款，我們需要參考以下幾個方面的因素。

1、貸款利率。

每個人的貸款利率其實是不一樣的。

首先，首套和二套的貸款利率，肯定是有差別的。

通常情況下，二套房的貸款利率往往是首套房的1.2倍，實際至少會高出1%左右。

如果首套房的貸款利率是LPR4.6%+基點，那么二套房就要5.5%以上了。

其次，各地的貸款利率浮動基點是不一樣的，一些地方要＋40個基點，一些地方則是0。

也就是說不同地區的購房貸款，還款利率也是不一樣的。

如果是早些年貸款買房的話，各家銀行的貸款利率，尺度也是不一樣的，最高首套有85折的優惠。

還有，公積金貸款和商業貸款的利率也是不一樣的。

公積金貸款的長期利率僅有3.75%，也是遠低于商業貸款的。

這也就決定了不同情況下，提前還款能省下的利息，其實有非常大的差別。

貸款利率越高的，提前還款其實越有利一些。

2、貸款形式。

第二個重要因素，就是貸款的形式，也就是上文討論的，等額本金和等額本息。

對于等額本息來說，想要提前還款，那么越早越好。

因為前幾年的還款，以還利息為主，利息都還得差不多了，再提前還款的意義就不大了。

而對于等額本金來說，雖說前期還的利息也不少，但是從時間周期來看，貸款的利率是不變的，隨時隨地還貸能節省的貸款利率，其實是一樣的。

所以不同的貸款形式，決定了提前還款實際能減少的利息，到底有多少，哪一種會更劃算一些。

3、貸款周期。

第三個重要因素，其實就是貸款周期。

同樣都是第10年做提前還貸，對于貸款周期20年，和貸款周期30年來說，差別也是很大。

貸款周期越長，提前還款所在的時間就越容易靠前。

就比如貸款30年，在第10年提前還貸，比起貸款20年，在第8年提前還貸，理論上還要劃算。

我們可以按照提前還貸的時間點，對比整個貸款的周期，去做判斷，越早越好。

所以，如果有想提前還貸的想法，對于貸款周期的選擇，也可以盡量拉長一些。

4、現金流情況。

接下來是現金流情況，可以理解為月收入。

現金流的情況，也是決定你是否需要提前還貸的關鍵因素。

當你現金流很充裕的時候，比如每個月都能有幾萬元，而貸款就那么幾千元的時候，肯定不會想著提前還貸。

因為你的現金流應對你的負債，其實是綽綽有余的。

但是，如果你的現金流并不穩定，比如做生意，可能今年好，明年不好的時候，就應該及時降低負債。

因為銀行是不會允許你在某個時間斷供的，會追加大量罰息，嚴重的時候可能會凍結房產。

還有一種情況，是未來的現金流狀況可能會出現明顯下降的，也建議提前償還一部分，降低負債。

就比如當下每年賺50萬，未來可能會變成40萬，30萬甚至更少，那么提前把還款金額降下來，有利于后期的現金流規劃。

其實，長期貸款就是一種現金流規劃，只不過是負現金流的規劃而已。

每個月你睜開眼睛，就必須面對的負債，其實也是一種規劃，需要你自己用正向現金流去彌補。

5、財富管理能力。

最后一種叫做財富管理能力。

具備財富管理能力的人，其實并沒有想象中那么多，所以還是會建議大家有能力可以提前償還貸款。

現在很多人有一種觀念，就是想把錢拽在手里，自己去做理財。

他們認為自己做理財的收益會比貸款的利率高，所以還能賺個價差，因為房貸利率并不高。

一個活生生的例子，就是原本可以只貸款80萬的，因為覺得自己理財能力強，多貸款了100萬，共計180萬，30年，每月的還款在9000元左右。

用手中的100萬，去做年化收益10-11%的投資理財，企圖用理財的收益，每年10-11萬，去償還房貸。

這樣給人的感覺就是賺了100萬的本金，還能輕松地償還完利息。

結果就是，所謂的理財爆雷了，血本無歸，白白的就增加了100萬的長期負債。

僅有那些真正懂得如何管理財富的人，才可以通過問銀行借款的方式，去提前支取一部分資金。

而且，這里的財富管理，并不是指的投資收益要超過貸款利率，而是錢的用途和還款現金流的安排，要有合理的規劃。

關于房貸這個問題，現在市場上會有很多的說法。

給個忠告，根據自己的能力去貸款，盡量不要超過自己可以承受的負債能力范圍。

有多少能力，就去辦多大的事情，畢竟錢借來都是要還的。

哪怕銀行就是0息借貸給你，比如信用卡，也會有很多人最后因為還不上，遭遇了巨額的罰息。

而那些其實手上有現金的人，是否需要大額的借貸，也要根據實際的情況來看。

當你自己手里的錢要用于一些資金周轉等方面，可以選擇多貸一些款。

但如果錢放在自己手里，并沒有好的投資渠道，也沒什么周轉的需要，那就提前還款一部分，減輕自己現金流的壓力。

每個人要面臨的情況完全不同，對于貸款的需求和還款的需求，自然也就不同。

鞋子合不合腳，只有自己知道，是否需要提前還貸，也要根據自己的實際情況做判斷。