房產指數，房天下大數據 | 中國房地產指數系統20年研究報告出爐

過去二十年，我國經濟快速增長、城鎮化進程穩步推進，房地產行業持續發展壯大，中國房地產指數系統應運而生并不斷成長。1995年，中國房地產指數系統通過國家最高級別的專家鑒定，成為國內最早的房地產指數體系；2005年，中國房地產指數系統進行了全面的技術改進，進一步完善了指數體系；2010年，中國房地產指數系統發布了“中國房地產百城價格指數”，在社會各界擁有廣泛的影響力；2015年，中證房天下大數據指數的推出，開啟了中國房地產指數系統與金融領域結合的新里程。中國房地產指數系統運行20年，見證了中國房地產行業的發展史，指數體系自身也不斷成長與豐富，被稱為中國房地產市場的“晴雨表”和引導投資置業的“風向標”。

一、中國房地產指數系統二十年回顧

二十年來，中國房地產指數總體呈持續上升態勢。其中，北京新房住宅價格指數從999點上漲至3954點，上海從914點上漲至2710點，百城價格指數全國均價自發布以來累計上漲19.2%。期間受國內外各類因素影響，指數增長過程中也出現波動與反復。我們基于中國房地產指數系統的運行變化將20年來中國房地產市場的發展歷程分為以下四個階段進行回顧與總結。

1995年至2004年“831大限”是中國房地產開啟市場化的重要階段，以1998年“房改”為界，橫跨福利房和商品房兩個時代。期間，中國房地產指數系統重點跟蹤監測北京、上海等城市，成為最早反映中國房地產市場變化的量化研究體系。“98房改”推動銷售面積快速回升，但指數漲幅有限。2001-2004年，銷售增速保持在23%左右，投資情緒高漲，北京、上海等城市房價迅速攀升。

圖：1995-2004年北京、上海住宅價格指數走勢情況

2004年開始，房地產業發展迎來“黃金十年”，房地產開發投資年平均增速高達25.2%。房價也進入快速上漲周期，2004-2008年，深圳綜合指數累計漲幅88.8%，北京、天津漲幅均超過70%，其中2007年北京、上海的新建住宅價格突破10000元/平方米。

圖：2004-2008年部分重點城市綜合指數累計漲幅

2009年，國家出臺四萬億刺激計劃，大量資金進入房地產行業，市場供需兩旺。2010年5月，十大城市綜合指數同比漲幅達到14.4%。政府為控制房價上漲開始出臺限購、限貸等嚴厲的調控政策。2011-2012年，在政策的持續調控下，價格指數波動加劇。2013年4月百城住宅均價突破10000元/平方米，市場量價上行趨勢顯現。

圖：2010年6月-2013年12月

50個重點城市住宅成交量同比和百城住宅均價環比走勢

2013年，市場需求集中釋放，但房地產經過上一輪的快速擴張后，供求結構發生改變，市場逐步進入買方市場，房價指數分化明顯。市場庫存壓力較高的二三線城市，房價指數上漲動力不足，而一線及部分熱點二線城市市場需求旺盛，供不應求特征并未改變，指數仍呈持續上漲態勢。

圖：2014年以來各類城市百城均價環比走勢

過去20年，在經濟快速發展、寬松的貨幣環境及旺盛的需求下，房地產市場快速成長，商品房銷售面積增長11倍，達到12.1億平方米，開發投資額增長至9.5萬億元。20年，中國商品房累計銷售面積達到112億平方米，竣工105億平方米。中國房地產指數系統也隨市場變化覆蓋至100個城市，涵蓋近20000個樣本，重點城市指數上漲2320點。但是，隨著行業內外環境變化，我國房地產業發展面臨轉型。當前政府對于房地產市場運行逐步去行政化，著力構建長效機制，行業市場化程度越來越高。在未來發展中，作為經濟重要支撐的房地產行業仍具有較大的發展空間，但是其發展模式及節奏將逐步發生轉變，也為房地產指數的發展帶來了新的機遇與挑戰。

二、中國房地產指數系統看市場未來發展趨勢

我國房地產行業的高速增長已過去，隨著經濟增速的放緩，人口年齡結構的改變，需求結構的變化，房地產業發展將會迎來新的變革。中國房地產指數系統積極順應時代變化，進行創新與開拓，覆蓋領域將更加廣闊，內容體系將持續豐富，種類也將更趨多元。

未來五年行業穩步發展，房價指數平穩上漲。一方面，推動房地產業快速發展的宏觀指標增速已經放緩，貨幣投放也難以保持過去的高速增長節奏。另一方面，房地產行業自身增速已經放緩。預計未來五年，城鎮化的進程推進帶來一定的住房需求，同時部分已經擁有住房的人群，也將為改善居住條件購置住宅，存在改善型需求。此外，原有住房的拆遷、改造也會帶來相應的需求。根據中國指數研究院“中長期動態模型”預測，未來五年商品房總需求在70億平米左右，年平均增速保持在3%-5%。總體來看，房價快速上漲的外部環境已不具備，未來房價指數的增長將趨于平緩。

城鎮化仍帶來需求空間，但驅動力趨弱。二十年來，我國房地產業的快速發展與城鎮化進程的持續推進密切相關，需求與人口密切相關，而指數則可以真實反映市場熱度。未來我國的城鎮化進程仍有較大的發展空間，意味著需求仍將存在，但是隨著城鎮化進程的逐漸放緩，需求增長也將趨弱，指數將呈現平穩上漲態勢。

新型城鎮化下大中小城市發展逐漸分化。目前，我國城鎮化率僅為54.8%，從國際經驗來看，大中城市仍是城鎮化發展重點，也是房地產業較具潛力的城市，因此短期內價格指數樣本仍集中于一二線城市。但是，我國不同城市城鎮化水平差異明顯，特大城市逐步拓展至郊區，區域中心城市以中心城區為主，而中小城市將逐步成為城鎮化的重要發展方向，房地產發展仍具備一定的潛力，進而影響到未來房地產指數樣本分布更加多元，延展到不同類型城市。

改善型需求將成主流，需求結構呈多元化。人口結構的變遷，導致我國在不同時期的需求結構存在明顯差異。2020年左右，改善型住宅需求將超過剛需，指數樣本中所覆蓋的改善型項目占比也將有所提升。同時，隨著人們生活觀念的改變及對生活質量的追求，需求將逐漸多元化，旅游、養老、產業地產等的占比將上升，而中國房地產指數系統為了全面及時反映市場狀況，將會不斷拓展與之相關的指數體系，指數種類也將更加豐富。

此外，我國人口資源分布不平衡，部分城市土地資源稀缺，導致新房市場容量有限，二手房市場存在發展潛力。目前部分熱點城市率先步入存量房時代，預計未來中國房地產指數系統二手房價格指數涵蓋的范圍將更為廣泛。

金融與房地產加速融合，為指數的跨行業發展指明方向。隨著我國房地產市場的成熟與發展，企業以往粗放型管理及運作模式難以為繼，運營模式和資管能力的創新將成為企業未來參與市場競爭的重點，房地產與金融市場的聯系將愈來愈緊密，一方面，市場需要專業的指數來反映股價走勢及資本市場基本面情況，為投資者提供決策依據，也為融資者提供便利，如今年中國指數研究院與中證指數有限公司、博時基金共同推出的中證房天下大數據指數等，積極利用房地產大數據優勢，更好的幫助投資者在資本市場發掘優質投資標的。另一方面，市場需要專業的指數來反映房地產金融熱度，如REITs、私募基金等相關指數，地產金融指數的發展空間廣闊。

房地產產業鏈延伸，指數發展多元化。在行業利潤率下滑、市場空間增長有限的情況下，大企業規模優勢凸顯，而中小企業則需要走精細化運作路線，在細分行業占據優勢。與住宅相關的社區服務業存在較大的發展空間。隨著國內房地產市場逐漸步入存量房時代，社區物業服務成為房企轉型變革的重要方向。一方面，傳統的物業服務規模持續擴大。品牌房企多年的開發積累了大量的客戶資源，物業服務增值空間廣闊，社區具備固定的客戶資源，物業掌握客戶信息，通過客戶、物業及商業的結合，企業可挖掘出新的利潤增長點。

展望未來，我國房地產業發展步入平穩期，行業運行環境持續改變，我們需要從更廣闊的視角來拓展指數研究，中國房地產指數系統將持續完善涵蓋新房、二手房、租賃價格指數的完整指數體系。房地產業的跨界發展，也需要更多元的指數來反映市場走勢。2014年以來，企業為探尋新出路，增加利潤，與金融相結合，REITs等多元化的金融產品應用更加頻繁，與其相關的指數也應運而生，以反映其走勢，并為投資者提供借鑒。此外，物業服務、O2O社區電子商務等的普及，均需要指數來衡量其變化，指數研究空間廣闊。

中國房地產指數系統樣本分析

中國房地產指數系統目前覆蓋全國100個城市，能夠反映在不同時點的在售新房價格水平及變化情況。中國房地產指數系統樣本范圍覆蓋全國最具代表性的100個城市，其樣本數量隨著市場規模的擴大而持續增長，目前樣本總量已增加至近20000個，且樣本結構不斷豐富。

中國房地產指數系統樣本歷經20年的發展與完善，涌現出許多優秀的典型樣本項目，基于對開發規模、產品特色、市場表現、社會影響力等因素的綜合考量形成“中國房地產20年標桿項目”，旨在突顯標桿樣本項目對市場的貢獻和指導意義，為行業提供借鑒。

總體來看，中國房地產指數系統中的典型樣本項目，積極順應市場需求，經過一代又一代產品和服務的不斷升級完善，逐漸形成成熟的產品體系和經典個案，在全國多個城市廣泛布局和復制，在當地都擁有較高的社會影響力和品牌知名度。這些標桿項目也成為了城市名片和時代經典，在銷售業績、產品特色、市場貢獻等方面均表現出色，究其根源，無不是精準把握了客戶核心需求、提供與之匹配的高性價比產品及服務，這些都是值得房地產企業去學習和借鑒的。中國房地產指數系統樣本反映了不同時期房地產行業的總體結構與特征，未來房地產行業將進入穩定發展的新常態，指數樣本內容將更為豐富，樣本結構將更加多元，這將有助于指數變化更好地反映行業變遷，引導市場良性運行。