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【編者按】 是誰建造了如今的商業世界？誰又將主導這個五彩斑斕的世界的未來？是企業和企業家們。縱觀這個世界，你會發現很多有意思的現象，有趣的人。
新時代的競爭法則也正發生著質的改變，這種變化不僅猛烈沖擊著企業和競爭格局，更深刻改變著我們對商業世界的傳統理解。沒有一家企業能夠長盛不衰，商業邏輯正不斷更新和迭代。
聚焦商業人物、企業案例，洞悉商業智慧、品味商戰故事。每一期都是一個獨立樣本，此為專題第四期，主角是華夏幸福
曾經，如果你搭乘高鐵外出旅行，多輛印有華夏幸福LOGO的冠名列車馳騁在廣袤的華北平原
而如今，這些LOGO均不見了蹤影。
自2021年2月1日華夏幸福首次承認債務違約以來，截至2021年9月，華夏幸福累計未能如期償還的債務本息合計878.99億元。
僅僅在四年前，也就是2017年，華夏幸福還是銷售規模前十的開發商。一家曾經的TOP10房企，就這樣轟然倒下。
華夏幸福股票2020年7月最高時為20.93元每股，截至目前，其股價已經跌至3.86元，跌幅達81.56%。
9月30日，華夏幸福召開了金融機構債權人會議，并于會后公布最新償債方案。盡管如此，這也僅僅相當于一份償債“大綱”，目前并無具體的收購意向方。華夏幸福方面亦坦承，收購方能否確定、確定的時間及最終能否達成收購協議，尚存在不確定性。
危機伊始
華夏幸福的危機始于2017年。
2017年6月2日，廊坊市人民政府北三縣廊坊永清固安霸州
隨后，環北京地區的廊坊、張家口保定限購令
受此影響，重倉環京的華夏幸福經營性現金流由正轉負，2017年，華夏幸福城市地產簽約僅為79億元，大幅下降72%。財報顯示，2017年，華夏幸福經營性活動現金流量凈額
作為華夏幸福內部的地產開發平臺，孔雀城集團一直以高周轉開發模式獲得現金流孔雀城
此外，2017年，華夏幸福經營活動現金流入815.93億元，而2016年這一指標為938.58億元。其中，2017年末銷售商品、提供勞務收到的現金為780.49億元，而2016年則為901.32億元，同比均出現了大幅下降。
2018年4月13日，上交所
此外，根據2017年財報，華夏幸福投資活動產生的現金流凈額為-200.03億元。
為了緩解緊繃的資金鏈，華夏幸福選擇出售旗下孔雀城住宅部分資產，用于求生。
2018年1月25日至27日三天內，孔雀城先后與東原集團、旭輝集團陽光城
2018年10月9日，華夏幸福披露與北京萬科涿州
平安出手相救
2018年7月，平安集團
2019年2月，平安資管中國平安
平安出手，不僅助力華夏幸福困境解圍，還能為其融資進行信用背書。僅2019年上半年，華夏幸福新增融資就多達632.55 億元，其中銀行貸款123.32 億元，新發行債券及債務融資工具金額167.37 億元，信托、資管等其他融資金額341.85 億元。
華夏幸福2019年報顯示，其該年度籌資活動產生的現金凈額達到259億元。
另據2019財報，華夏幸福短期借款為266億元，較2018年的42億元，增長531%。
然而，借的錢終歸是要還的。而一旦銷售回款和再融資發生困難，債務違約就成為懸在頭上的利劍。
從凈負債率來看，2017年華夏幸福凈負債率為48.16%，2018年升至161.06%，2019年這個數字超過200%。
此外，2018年引入平安之時，華夏幸福與平安曾達成凈利對賭協議
換算為具體數據，在上述三個年度內，華夏幸福的凈利潤需分別不低于114.15億元、144.88億元以及180億元。
這一年，華夏幸福實現凈利潤凈利潤146.12億元，擦線完成144.88億元的業績對賭
不過，銷售額方面，2018年度，華夏幸福銷售額1634.77億元，僅完成年初提出的2100億元銷售目標的77.8%。
2019年，華夏幸福的銷售額為1431億元，同比下降12%，簽約銷售面積亦同比下降21%。
其中，產業新城業務園區結算收入額368.37億元，園區配套住宅業務簽約銷售額1029.35億元，其他業務銷售額34億元。董秘林成紅將銷售額下滑的原因主要歸于2017-2018年孔雀城取地相對不足，從而影響了2019年的銷售。
2019年，孔雀城住宅業務加速了土儲的補給。資料顯示，孔雀城2019年新增土地儲備515萬平方米，對應地價181億元，總地價同比增長70%。
“南北分治”
平安入局，不僅為華夏幸福帶來資金支持，還為其帶來嶄新的經紀人團隊。
2019年3月5日，原華潤集團吳向東王文學
2018年末，華夏幸福已經在深圳成立了南方總部，業界均認為，南方總部是華夏幸福為吳向東量身打造的。
華夏幸福向吳向東開出了年薪3868.93萬元的合同，相當于王文學同期年薪的4.5倍，這也是A股
不過，吳向東并未留在北京任職，而是“另起爐灶”，新招募團隊成立南方總部開拓新業務。
2020年4月26日，華夏幸福舉辦了2019年度線上業績會。這是華夏幸福第一次線上業績發布會，也是唯一一次王文學和吳向東同時現身。
不過，即便是唯一的一次公眾露面，王文學與吳向東也仍然分處兩地。發布會設了北京會場和深圳分會場，吳向東仍然沒有來京。
在北方，王文學需要證明他的產業新城
于時，2019年以來，華夏幸福步入“海借錢、海花錢”的時代。
按照規劃，華夏幸福將增加商業地產及相關中高端住宅業務，如寫字樓、商場等；并對康養、長租公寓等新型不動產業務保持探索。華夏幸福將其稱之為“三新”業務，即新模式、新領域、新地域。
董秘林成紅彼時介紹，華夏幸福商業地產及相關業務在2019年從無到有，僅上半年就覆蓋了4座核心城市，分別是北京、深圳、武漢和東莞
2020年6月16日，華夏幸福摘得哈爾濱松北新區核心地塊，稱將打造深哈金融科技城；6月19日，華夏幸福再奪廣州白鵝潭沿江總部經濟帶核心地塊。
“2020年，我們會有大的、好的城市綜合體落地。康養和長租房我們也會全面展開。”吳向東彼時表示。
吳向東說：“我們要做中國最好的商業地產項目，最終也成為最好的商業地產發展商或運營商之一。這是我們的目標。”
“拼命借錢、拼命花錢”的時代
而北京方面，王文學主導的產業新城也開足馬力。2019年以來，華夏幸福不斷加快異地復制步伐。2019年全年，華夏幸福取地金額達 311億元，較2018年增長204%。
在2020年度業績會上，王文學將2019年稱之為“都市圈元年”。王文學彼時稱：“華夏幸福已經重倉都市圈，布局了13個省、15個都市圈，接下來的任務就是深耕好這些產業新城。”
財報顯示2018年和2019年，華夏的外埠收入分別增加82.8%和81.74%，華夏幸福將其稱之為異地復制的成就。不過值得注意的是，2019年，雖然外埠收入增長81.74%，但對應的成本卻增長了103.79%。
華夏幸福“大手筆花錢”一直持續到2020年底。根據華夏幸福公告計算，2020年9月1日至12月10日，華夏幸福獲得土地使用權面積共計79.51萬平方米，成交金額合計70.08億元。
其中，產業新城方面，2020年9月，華夏幸福下屬公司在安徽省、江蘇省、浙江省獲得產業新城及相關業務5宗土地使用權，上述地塊面積合計21.71萬平方米，合計成交金額11.73億元。
南吳向東，北王文學，究竟誰是主力？
從華夏幸福曾經披露的土地投資預案可以窺見一二。
即便在北方總部加強產業新城及相關業務儲備管理的情況下，南方總部依然加大對新業務的土地投資。2020年5月9日，華夏幸福董事會審議通過一項預案，批準公司及下屬公司在5-6月期間進行土地投資的額度不超過220億元。
其中5-6月華夏幸福共分3次披露拿地情況，累計新增22宗地，合計成交金額120.53億元；商業地產及相關業務占12宗，成交金額占112.66億元，這顯示了南方總部是絕對拿地主力。
華夏幸福暴雷前的財務數據體現在2020年三季報上。截至2020年9月30日，華夏幸福短期借款和一年內到期的債務高達940.2億元，相較上年末漲幅55.6%，長期借款較上年末增長33.7%至652.1億元，此外，應付債券
錢花在了哪里？
業績公告顯示，前三季度土地支出198.5億元，同比增長接近25億元；其中商業地產及相關業務支出達102.03億元，產業新城業務支出則從上年的173.73億元近乎腰斬至96.46億元。
“巨輪”擱淺
一直到2021年初，巨輪終于再難前進。
2021年2月1日，華夏幸福發布公告，首次對債務問題做出披露。公告稱，華夏幸福及其下屬子公司發生債務逾期涉及的本息金額為52.55億元，但截至2021年1月31日，華夏幸福的可動用資金僅為8億元。
直到20年底，華夏幸福還在大手筆拿地。為何到暴雷時，區區幾億都拿不出來？
暴雷前的最近一份財報是2020年三季報。彼時財報顯示，截至2020年三季末，華夏幸福的現金及現金等價物余額約為367億元。
367億元，為何在短短三個月的時間，便僅剩8億元？
2021年2月1日的公告稱，華夏幸福受限資金高達236億元。“236億元的受限資金主要為住宅預售監管資金等各類受限因素，無法用于償付金融機構負債。”華夏幸福表示。
“華夏幸福作為一家大型上市公司，花錢拿地的時候不可能不對債務進行測算的。”華夏幸福內部一位人士這樣表示。
“如果沒有后來出臺的三道紅線政策，華夏幸福不可能出現債務違約的情況。”他解釋道。
如果一切都按照理想中最好的方向發展，華夏幸福或許可以勉強走過鋼絲，免于暴雷。不過，不給可能的風險留一點緩沖余地，本身就是最大的風險。
2020年8月20日，相關部門為限制開發商融資，約談主要房企并出臺了房企融資的“三道紅線”規定，具體內容包括剔除預收款后的資產負債率不得大于70%；凈負債率不得大于100%；現金短債比不得小于1倍。
“三道紅線”標準之下，全部踩線的房企歸入紅檔，有息負債規模將不得增加。這意味著，三條線全踩的紅檔房企將不再擁有融資機會。
根據暴雷前2020年三季報的數據計算，華夏幸福現金短債比0.41，凈負債率214%，剔除預收款的資產負債率78%，“三條紅線”全中，屬于規定中的紅檔房企。
一時間，華夏幸福融資路徑阻塞。
“壓倒駱駝的最后一根稻草”是2021年初北京、河北的疫情。融資受阻加上銷售回款不暢，導致了華夏幸福于今年年初終于爆發“錢荒”。
然而令人不解的是，在2018年出現危機以來，華夏幸福還一直延續著大手筆分紅方案。2018年度，華夏幸福拿出36億元進行分紅。2019年度，華夏幸福更是實施了高達45.2億元的現金分紅。
華夏幸福暴雷的深層次原因
在年初一次內部講話中，王文學曾揭露了公司目前窘境背后的原因。首當其沖地是錯誤研判了環京的房地產形勢，投資過于集中。
“由于對形勢誤判，后期繼續加大環京產業新城的投入和配套住宅投資，但環京住宅市場量價齊跌，規模腰斬。初步測算，四年來累積影響公司銷售回款超過1000億元。”王文學稱。
此外，前期激進擴張也是華夏幸福資金短缺的一大原因。王學文坦言，2014至2017年，華夏幸福提出了三年百園、三年百城、三年百鎮等計劃，超出公司自身能力，拓展區域過多過散，質量參差不齊。
2020年以來，接踵而來的疫情導致環京市場出現斷崖式下降。種種因素最終引爆了華夏幸福的債務償付危機。
“華夏幸福的產業新城商業模式本身就存在問題，這是華夏幸福走到今天的根本原因。”一位擁有三家地產公司工作經歷的業內人士這樣分析稱。
以產業新城運營起家的華夏幸福，其主營業務類型為“產業新城開發+房地產開發”。當市場整體下行疊加自身流動性壓力，該模式發展受阻，公司一度深陷生存危機。
1998年，開火鍋店的王文學在廊坊創建華夏幸福。產業園區的生意起始于2002年初的一天。廊坊市政府官員召集包括華夏幸福在內的河北五大開發商，表達了對標蘇州工業園區，希望把下轄固安縣發展起來，并給予政策支持的意愿。
最終，華夏幸福與固安縣政府簽署了60平方公里、期限50年的開發協議。
這是華夏幸福投身產業新城之初。王文學力排眾議，孤注一擲將全部身家投入進固安產業園區。
2010年，華夏幸福借殼上市，業務拓至全國。20個月后，華夏幸福成功將房地產業務注入上市公司，此后行業排位三度居于前十。
分水嶺在2016年，這一年公司銷售額達到1203億元，同比增長66%，成功進入千億陣營。但2017年至2018年，公司銷售額增速迅速下降，2019年同比下降11.2%。
嚴厲的房地產調控和園區運營狀況不達預期讓公司收回拿地和建設等前期投資也變得困難。種種因素共同作用，也就難怪華夏2019年對公司應收款項、存貨和子公司商譽合計計提減值28.32億，影響凈利潤25.73億。
相較之下，2017年，華夏幸福應收賬款189.1億元，同比暴漲99.04%，遠遠高于收入同比增長的10.8%。
對此，華夏幸福解釋稱，園區結算收入大幅增長，對應應收政府園區結算款增加所致。言外之意，地方政府欠華夏幸福的錢在增加。
“其實華夏幸福一直存在產業新城和住宅的矛盾。董事長王文學說賣房子是為了更好的布局產業新城，但是，一旦房子難賣了，產業新城這個投資無底洞便難以填補。”一位前華夏幸福員工這樣解釋。
財報顯示，截至2021年上半年，華夏幸福應收款項多達594.97億元。
其中，排名前三的欠款方分別為固安縣新興產業示范區財政分局、河北沙城經濟開發區管理委員會、長三角嘉善科技商務服務區管理委員會，占比分別為13.74%、12.32%、9.45%。
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