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近期，鶴崗“白菜價”房引發熱議，東北樓市也備受重視。新京報選取哈爾濱、沈陽、長春三個省會城市，以及丹東、鶴崗兩個處于言論中心的城市作為樣本，力求客觀呈現實在的東北樓市圖景。

長春、沈陽兩個省會城市的樓市體現有頗多類似之處：價格穩中有漲，一起作為中心日子城市吸納人口的集合效應和才能較顯著，周邊市縣以及外地購房者人群在添加。另一個省會城市哈爾濱在本年一季度開場較為平平，特別二手房商場受部分房企“涉嫌侵吞移用客戶買賣資金”余波影響至今。

在曩昔一年多，丹東樓市受外部形勢利好，這座東北小城的房價漲幅屢次領跑全國，而當地人薪酬水均勻勻3000元以上，購買力一般。同屬東北非中心城市的鶴崗曾因豐厚的煤炭資源而出名，但300元一平米的個例也顯現了這座資源干涸型城市的樓市窘境一方面是棚改推動添加的新房，一方面是不斷丟失的人口。

鶴崗

300元/平米是個例 舊日煤炭城市轉型存應戰

坐落黑龍江省東北部、小興安嶺南麓的鶴崗市曾因豐厚的煤炭資源而出名。不過，近來這個東北邊境城市鶴崗卻以意外的方法上了“頭條”。

近來，媒體曝出，黑龍江省鶴崗市坤德花園小區一套320平方米的二手房價格僅15.5萬元的音訊，讓友們驚呼鶴崗房價“白菜價”。新京報記者對坤德花園小區進行了看望發現，價格較低的均為棚改房子，157平方米的毛坯房叫價25萬元左右，相同戶型帶裝飾的叫價50萬元左右。一位房主表明，該房子為抵賬房，最初開發商用毛坯房抵賬59萬元。“棚改房廉價，這個價買商品房是底子買不下來的。”該小區鄰近一房產中介表明。

不過，在土生土長的鶴崗人張麗(化名)看來，300元一平米的房子雖是個例，但并不意外。

“鶴崗的平房一棚改，就給許多高樓。但居民住不了那么多房子、房子增值空間也不大，空著也是空著，一些地理方位偏僻、樓層欠好的棚改房子價格乃至還沒有裝飾費貴，許多人無法賠錢就賣了，好樓層的房子十萬八萬的價格、欠好樓層價格兩萬三萬就賣了，均勻下來每平米幾百到一千元就給賣了。相反，地理方位不錯、樓層好的棚改房也有賣到每平米三四千元的。”張麗介紹，據其了解，現在鶴崗棚改房均價在2000元左右。

鶴崗市人民政府官2018年1月發布的信息顯現，2008年開端，該市相繼啟動了煤礦棚戶區、采煤沉陷區棚戶區、城市棚戶區和城中村改造項目。

“鶴崗的賤價房很大程度是由于曩昔幾年過量棚改形成的，棚戶區改造中供給了許多的遠郊區房源。從現在來看，價格低的房產根本都是遠郊區縣的棚改房，供給量大，又沒有買賣量，賤價在所難免。”華夏地產首席分析師張大偉表明。

“這幾年許多鶴崗生源的大學生結業后較少回老家作業，人口丟失導致房地產的需求量有限。一起，本地老齡化嚴峻，老年人有一套房子就夠了，這也導致了鶴崗棚戶區改造后空余許多的房子，鶴崗簡直成了一個‘空城’。”張麗直言。

張大偉持有類似的觀點。在他看來，盡管“320平方米的二手房價格僅15.5萬元”是個案，但東北部分城市的房子均價的確遠低于商場幻想。“關于東北的三四線城市來說，人口外流，并且許多重工業城市、動力城市轉型下，經濟漲幅放緩，形成了東北三四線城市房價遍及十分低，并且沒有購買力。”

而據東北證券發布的研報，類似于鶴崗市的資源干涸型城市的人口凈流出態勢是不行逆的，當地房地產商場也將繼續縮量。另據東北證券的計算，這樣常住人口、人口密度雙下滑的城市，合計18座，其間14座坐落東三省，其間對折則是資源依靠型城市，面臨著經濟開展乏力、轉型受阻的窘境。

丹東

屢次領漲全國 3月環比再次居70城首位

與鶴崗意外上頭條不同的是，丹東已習慣了上頭條。

這座東北邊境的小城因挨近朝鮮，其房地產商場價格跟著朝鮮形勢的改變而崎嶇。而在曩昔一年多，朝鮮開釋的活潑信號也使得這座安靜小城的房價一路高歌。

據國家計算局發布的數據，2018年4月、5月，丹東接連兩個月以環比漲幅領跑全國70城市。據之聲《新聞縱橫》報導，2018年4月下旬以來，一度曾被當地人稱為“鬼城”的丹東新區，半月之內樓價呈現大幅上漲，不少樓盤乃至一日兩次升價，樓價挨近“翻倍”。另據丹東市住建委的簽數據顯現，進入2018年5月份，丹東新區商品房均價的動搖規模全體保持在4800-5100元/平方米之間，與4月末比較漲幅20%左右，單個江景熱銷樓盤漲幅30%左右。

本年以來，丹東的房價仍在不斷上漲之中。“由于周邊方針改變，所以丹東房價一向在上漲，過完年到現在每平米漲了500元左右。現在丹東市中心新盤房價13000元左右，丹東市內均價8400元左右。”4月16日，丹東一房產中介作業人員向新京報記者介紹，也有外地人前來出資，“都是三四套地買。”

丹東另一家房產中介的作業人員和上述中介人員說法類似。“本年房價還在漲，不過是微漲，均勻一平米上漲200多元。”

國家計算局近來發布的數據顯現，2019年3月丹東新建住所價格以環比1.9%的漲幅位列全國70城首位。

“現在在丹東市內買房子，起步價最起碼要8000元以上，好的樓盤都過萬元了。而丹東當地的薪酬大約每月3000多元，現在這個房價普通人難以承受。當然也有廉價的房子，但不太好。”丹東當地居民徐名(化名)直言，現在丹東的房價趕得上部分二線城市了，但丹東當地居民購買力一般。

徐名上一年開端方案買房，連續重視各大樓盤信息。“在看房子的時分碰到過一些去丹東炒房的人，上一年特別多，本年也有，根本上這些炒房客來了必買。不過，當地人遭到收入約束，或許對丹東新區開展其實不達觀，所以出資意向不強。”

而在丹東當地另一居民李先生看來，丹東房地產商場價格的飆升和開發商故意炒作有關。“上一年有段時刻，常常有朋友讓我幫著找人，說是有新樓盤開盤找些人去偽裝買房、掛號，這樣的炒作許多。”

2018年5月丹東官方發布房地產調控方針，包含兩年限售、進步首付款份額、差別化借款等辦法。

而在徐名看來，丹東上一年開端出臺一系列限購方針等，部分方針有用遏止了炒房現象。但一起他表明期望方針不能誤傷剛需。

關于丹東房地產商場的未來，徐名自己持達觀的情緒。“周邊環境相對安穩，加上新區近兩年本身開展也不錯，政府也比較盡力用心，配套設備建造的好且快，人口也在逐漸增多。”

長春

價格平穩 開發商“以價換量”

和丹東相同，長春的房地產商場處于上行階段，上行周期始于2017年。

“2017年開端商場進入劇烈上漲的周期。2018年年頭，長春均價在1萬元左右，年末在12000元左右。”作業中常常觸摸購房者、開發商的長春市民程成(化名)，談起長春商場行情時表明。

而據長春一房產中介介紹，“長春較好的房子均價在17000元左右、中等以上房子價位均價在13000元、一般房子均價在10000元以上。”

長春房價上漲的首要推動力是地價的飆升。“在我的印象中，2017年之前，長春很少呈現每平米4000元的土地，但在2017年下半年之后，一度有地王拿到的土地價位達到了每平米6000元。”程成說。

而在程成看來，本年一季度至今，長春的商場比較平穩，價格根本未上漲，但呈現了“以價換量”的現象，成交量攀升。

“一些在長春的房企喊出了‘百億’的方針，但長春商場容量并不大，競賽劇烈，房企之間加速推盤節奏，不少房企推出促銷優惠、放水讓利的活動，期望經過以價換量。”程成說，大體房價并未漲，乃至還微幅的下挫，但買賣量在上升。

而在上述長春房產中介看來，長春房地產商場成交量的確在上升，但首要由于剛需購買力的開釋。“上一年商場行情不錯，積累了一些客戶，所以本年至今整個商場體現不錯。以咱們店在高新區的兩個小區為例，2018年2月、3月，兩個小區的成交量一共在60套至70套。而本年3月，這兩個小區單月的成交量已達到了70套。”

程成還觀察到，長春當地的購買力呈現了“有出有進”的現象。

“最近幾年，去海南購房的東北人比較多。海南限購之后，不同的購買力投向了粵港澳大灣區、青島、煙臺、廣西等地。”程成說。

而在另一方面，越來越多的人認識到中心城市的房產出資價值高于各地的市縣州的出資價值。“現在越來越多的長春周邊外縣的人、一些各地市州的人，挑選賣掉在老家的房子在長春置換一套房子。”程成說，東北地區一個不行逃避的論題是，東北地區人口凈流出嚴峻。但包含長春在內的幾個日子中心城市，盡管人才在流出，但人口卻不是凈流出。

“中心日子城市吸納人口的集合效應和才能仍是很顯著，未來長春的房地產商場將是慣性連續、穩中攀升的態勢。”程成說。

沈陽

穩中有漲 外地人購房增速顯著

相對來說，沈陽的房地產商場比較平穩，沈陽多位從事房地產職業人員表明，沈陽房產價格一向溫文上漲。2017年開端，沈陽房地產商場價格開端上行，其時均價為每平米8000元左右，2018年均價在每平米9000多元，現在沈陽房地產均價在1萬元以上，像樣的房子根本上均價在每平米13000元左右。

安居客最新數據顯現，4月沈陽新房成交均價每平米9315元，較3月上漲0.32%。4月二手房掛牌均價每平米9252元，較3月上漲0.83%。

從整個遼寧省來看，房地商場全體平穩。據遼寧省住建廳和省房地產職業協會近來發布的數據顯現，2018年全省房地產開發出資2599.3億元，同比添加13.5%；商品房買賣面積5070萬平方米，同比下降5.2%，買賣519148套，同比下降6.5%；商品房買賣額3836.9億元，同比添加5.6%；買賣均勻價格7568元/平方米，同比添加11.3%。

不過，也有市民表明，沈陽商場較活潑，渾南區、和平區長白島等單個學區房漲幅顯著。

“沈陽房價與學區聯系比較親近，學區房漲幅最顯著，有的學區房近一年多漲百分之三十，而像長白島這些搶手學區房都翻番了。”沈陽市民李巍說，上一年其在下手沈陽北一學區房時，該樓盤的一棟樓開盤一個小時即售罄。

此外，一個值得重視的趨勢是，有房地產中介表明，外地人在沈陽購房人數添加。

“沈陽在全國省會城市中，房價處于比較低的方位，未來商場開展空間大。不少黑龍江、吉林省的人往沈陽流入。”沈陽一房地產中介表明。

據遼寧省住建廳和省房地產職業協會發布的數據，2018年，全省商品房出售的另一個特點是，外地人在遼寧買房增速顯著。其間，從各市外地人購商品住所占比狀況看，大連最高，為73.5%；其次是沈陽，為49.5%；營口第三，為21.2%。

哈爾濱

一季度開場平平有中介二手房買賣量驟降

在剛曩昔的一季度，多地樓市迎來“小陽春”，而哈爾濱樓市本年一季度開場較為平平。

哈爾濱樂居發布的數據顯現，2019年第一季度，哈爾濱新房成交量呈逐漸下降的趨勢。據易居哈爾濱公司商場部數據顯現，2019年第一季度哈爾濱商品房成交16375套，同比下降25.2%。

“每年的春節后是房地產漲勢最高、商場最火的時分，但本年哈爾濱的二手房房地產商場受部分房企‘涉嫌侵吞移用客戶買賣資金’余波影響至今，特別是二手房商場在一季度的體現差了許多。”哈爾濱一地產生意作業的負責人張鵬(化名)表明。

2018年，黑龍江有關部門下發的告訴要求，當地房地產生意組織必須在2018年12月10日前在銀行開立資金監管賬戶(此資金不得恣意移用)；借款購買二手房，首付款資金未進入監管賬戶的，銀行或住宅公積金管理中心不予批閱發放借款。

“曾經在哈爾濱房地產商場的一般做法是，中介公司都是要求購房者將二手房的首付款直接打給中介公司，而非由銀行監管首付款。相關方針出臺后，有地產中介公司資金鏈斷裂，呈現了一些跑路現象。”張鵬說。

本年2月，黑龍江省住建廳發布的《關于房地產生意組織涉嫌違規狀況的通報》顯現，哈爾濱市巨業房地產生意有限公司、哈爾濱易房房地產生意有限公司、哈爾濱世紀振達房地產生意有限責任公司3家企業涉嫌侵吞移用客戶買賣資金。哈爾濱市住宅和城鄉建造局已對3家企業立案查處，公安部門已對巨業公司立案偵查，對易房公司進行調查。此外，巨業公司已被國家企業信用信息公示體系(黑龍江)列入運營反常名錄。

但在近期，又有購房者向新京報爆料，其在近期遇到了中介涉嫌侵吞移用客戶買賣資金的問題。

或受職業余波影響，哈爾濱房地產二手房買賣量驟降。

“和上一年同期比較，咱們公司買賣量下降了80%到90%。此前，咱們每個月均勻每兩人能夠至少開一單，這幾個月咱們公司每個月均勻一共才開了三四單。”張鵬說。

哈爾濱的陳先生也持有相同的觀點，“作為購房者，我的感觸是，哈爾濱的二手房商場由于受這些負面的影響，或許要閱歷一段時刻的慘淡。”

關于未來的哈爾濱房地產商場的走勢，張鵬不太達觀，“房價短期看方針，中期看地價，長時間看人口。現在來看，商場買賣量銳減，但地價并未減，房價還會溫文上漲。而人口的許多丟失會導致商場需求越來越少。”