土地增值稅稅率表（與土增稅有關的一切）

房地產項目開發過程中占比最大的幾個成本項，除了開發成本、土地成本以及融資成本外，無疑就是各種稅費了，而土增稅又是稅費中占比很大的一部分

許多朋友對土增稅的感覺是即奧秘又好奇，但始終搞不清晰土增稅到底是個什么稅，該怎么計算，該怎么繳納，又該怎么通過成本籌劃進行減免

本文就具體的跟大家聊一聊土增稅

題綱

01. 土增稅是什么

02. 土增稅的計算方式

03. 土增稅的繳納方式

04. 土增稅的籌劃

01 土增稅是什么/ 有得治理分享匯

1. 土增稅的定義

土地增值稅是指轉讓國有土地運用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，以轉讓所取得的收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入減去法定扣除項目金額后的增值額為計稅依據向國家繳納的一種稅賦，不包括以繼續、贈送方式無償轉讓房地產的行為。

納稅人為轉讓國有土地運用權及地上建筑物和其他附著物產權、并取得收入的單位和個人。

征稅對象是指有償轉讓國有土地運用權及地上建筑物和其他附著物產權所取得的增值額。

土地價格增值額是指轉讓房地產取得的收入減除規定的房地產開發成本、費用等支出后的余額。

土地增值稅實行四級超率累進稅率。土地增值稅實際上就是反房地產暴利稅，是指房地產經營企業等單位和個人，有償轉讓國有土地運用權以及在房屋銷售過程中獲得的收入，扣除開發成本等支出后的增值部分，要按肯定比例向國家繳納的一種稅費。

當前我國的土地增值稅實行四級超率累進稅率，對土地增值率高的多征，增值率低的少征，無增值的不征，例如增值額大于20%未超過50%的部分，稅率為30%，增值額超過200%的部分，則要按60%的稅率進行征稅。據專家測算，房地產項目毛利率只要達到34.63%以上，都需繳納土地增值稅（摘自百度百科）

說的通俗簡樸點就是，通過土地開發獲得的收益部分需要繳納的稅

2. 土增稅法規依據

我國目前執行的土增稅法規性文件是《中華人民共和國土地增值稅暫行條例施行細則》，此細則是根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》的第十四條規定，制定的關于我國土地增值稅條例的細則

需要特表強調的是土增稅政策具有地域性，國家層面的政策只是框架性指點意見，各地政府有權利在框架范圍內自行補充計稅細節。因而各地政策口徑差異較大。這也是土增稅計算最難的部分：既需要了解國家層面政策，又要認識各地政策與執行口徑，執行過程中還要與主管稅局保持良性的溝通互動

02 土增稅計算方式/ 有得治理分享匯

1. 計算方式

舉個例子會比較清楚的把握土增稅的計算方式（詳細項目情景會十分復雜，我們舉個十分理論、理想的例子）

假設某項目收入總額是10億，扣除項目金額是5.5億元（各種成本），那么：增值額=10億-5.5億=4.5億。

增值額與扣除項目金額的比例=4.5億/5.5億=81.82%

81.82%對比上表，該比例在級別2，即超過50%未超100%，因而實用稅率為40%，扣除系數為5%

應繳土地增值稅=增值額4.5億*實用稅率40%-扣除項目金額5.5億*速算扣除系數5%=1.525億

以上是土增稅簡樸的計算邏輯

2. 計算公式中收入的確定

土地增值稅清算時，已全額開具商品房銷售發票的，按照發票金額確認收入；未開具發票或未全額開具發票的，以簽訂的銷售合同確認收入

3. 計算公式中扣除項的確定

公式中的扣除項，我們可以簡樸的理解為成本部分，包括土地成本、開發成本（前期費、建安費、配套設施費、基礎設施費、開發間接費等）、費用支出（銷售費用、治理費用、財務費用）以及《土土地增值稅稅率表》中的扣減部分

03 土增稅的繳納方式/ 有得治理分享匯

1. 繳納方式

土地增值稅的繳納方式原則上分為核定征收和據實清算兩種

核定征收

簡樸的說核定征收是指由于納稅人的會計賬簿不健全，資料殘缺難以查賬，或者其他原因難以正確確定納稅人應納稅額時，由稅務機關依據相關法規采用合理的辦法依法核定納稅人應納稅款的一種征收方式

核定應稅所得率征收是稅務機關按照肯定的標準、程序和辦法，預先核定納稅人的應稅所得率，由納稅人根據納稅年度內的收入總額或成本費用等項目的實際發生額，按預先核定的應稅所得率計算繳納企業所得稅的方法

對于收并購項目由于過程資料、票據可能不全，所以建議能夠爭取采用核定征收的方式

據實清算

簡樸的說就是“實報實銷”，根據項目收入、支出情景據實計算稅額

2. 繳納過程

step1：到主管稅務機關進行項目備案。需預備土地運用證、開工許可證等資料。由主管稅務機關鑒定后確定預征率，以及確定項目屬性，是普通住宅還是高檔住宅還是商用房地產等。

step2：取得預售許可證后，項目開始發生收入，納稅義務就發生了，收入產生的次月，土增稅的預繳稅款與營業稅一起申報。

step3：當發生以下幾種情景時，達到土增稅清算條件

（1）主動觸發清算條件

（1.1）樓盤銷售完畢

（1.2）開發商將未實現項目整體轉讓

（1.3）土地整體轉讓

滿意以上條件企業可以向主管稅務機關提請清算。

（2）被動觸發清算條件

（2.1）按可售建筑面積算，樓盤賣了85%

（2.2）出租、出售以及自持合計達到85%

（2.3）取得預售（銷售）許可滿三年

（2.4）公司預備注銷的

滿意這些條件，稅務機關會發個通知書給企業，90天內報送清算材料，逾期不報的，直接核定征收，多退少補。

04 土增稅籌劃/ 有得治理分享匯

需要強調的是，所有的籌劃都是基于稅收政策的合理避稅籌劃，不合法的不在本文介紹范圍內（其實不合法的方法我也不懂）

既然是基于稅收政策，那么想要減免土增稅無非是從兩方面來考慮，一個是收入，一個是扣減項或者可以理解為成本

同時要認識稅額征收的各種臨界點，這個是所有稅務籌劃的根本

1. 銷售收入類別的籌劃

在合法的情景下，將部分房產銷售收入轉化為非房產銷售的收入，這樣可以減少收入核定金額，減少稅負

2. 銷售收入和成本的合理分攤

我們明白普通住宅、非普通住宅、商業項目實用的稅率是不同的，因而假如我們能夠把銷售收入和成本合理的在普通住宅、非普通住宅、商業之間分攤，那么就能升高整體稅負

通過調節成本分攤方式合理稅務籌劃就本著一個原則，把成本盡量分攤到毛利高的業態或非住宅類業態

3. 銷售或者自持需要算筆賬

由于持有型物業產權不發生本質性轉移，因此不征收土地增值稅，因而當項目中有毛利率高的商業物業時需要算筆賬，即是銷售繳納土增稅劃算還是轉為自持出租減少出售比例的方式減少或推遲繳納土地增值稅劃算

4. 增加成本升高稅負

收入肯定的情景下，成本越高稅負越少，例如普通住宅增值率不超過20%時免交土地增值稅

所以想各種方法增加成本是減少稅負的有效手段，例如xxx、xxx（打馬賽克了，我們還是倡導正能量）

當然成本增加也得有個度，假如打眼看上去就不靠譜的數據，等來的就兩種情景，一種是稅務機關從案頭審核轉入實際審核，派人到企業調取帳簿憑證各種數據替你算，等于接受了一次不罰款但有滯納金的稅務稽查；第二種是稅務機關連賬都不看，直接核定清算征收率

05 小結/ 有得治理分享匯

土增稅比較系統，觸及財務、營銷、成本等等職能，同時也比較復雜，觸及不同產品不同毛利潤的情景，需要根據每個項目詳細情景進行分析和籌劃

同時土增稅雖然有國家的施行細則，但各地也有相關的政策，需要根據各地政策針對性的進行籌劃

另外，與當地稅務主管部門設立良好的溝通、交流是保證所有稅籌舉措落地的保障，也是我們需要注重的