上海市房價怎么樣（房價走勢排名詳解）

對于把買新居納入這兩年計劃的購房者來說

上海今年總共三次土拍，最應當關注的是什么

不是越來越燒腦的土拍機制分析，也不是金融嚴控下開發商拿地的意愿，或者到底有幾塊地在流拍

而是每次土拍表格最后那小小的一行數字：房地聯動價

房地聯動在上海房地產史上今年是首次出現，但它卻是上海新居市場未來最精準的價格風向標

它決定未來上海每一塊地上商品房的價格，進而又決定板塊的價格區間，最后影響到一大批接下來剛需的買房決策

伴伴著第三批次土地集中出讓信息宣布，總共81塊涉宅地塊的房地聯動價全部出來了

花了許多的工夫，在團隊小同伴一起刻苦下，終于把這些土拍數據全部梳理好，用最清楚的圖像和表格為大家呈現

接下來三五年，上海新居將會呈現怎樣一個房價體系

01

樣本充足多，所以各個板塊的價格脈絡也已經確定

我們把81塊地以板塊的價格標注在一張地圖上后，會發現

新居指點價格出來后，上海接下來三年每個板塊能賣多少錢，基本定死了

每個盤、每個板塊、每條環線都有了新居參考價

1、目前出讓的地塊中，新居價格最貴的是位于中內環的徐匯濱江地塊，單價突破13w，很有可能成為接下來三五年，上海頂級濱江地段房價的天花板

2、而在中環線附近的地塊中，楊浦定海、普陀萬里、靜安大寧、楊浦周家嘴路的價格在9-10W左右

3、郊環線附近的價格基本還是4w-5w/平，但是在所有外環外附近的板塊中，閔行春申7.36w、大虹橋規輻射板塊6w+，價格最為突出

4、對于五大新城來說，在今年上海的供地計劃里，五大新城的供地體量最大，占比幾乎達到了三分之一

正是因為樣本充足多，價格就更加清楚，臨港新城3.3w、奉賢新城4w、松江新城5.8w、青浦新城4.3w、嘉定新城4.5w，幾個未來吸納人口最多的新區，供給量在加大，且房價極其穩定

所以，這張新居價格地圖還按照環線來畫的話，還可以做成一張：上海未來三到五年的環線新居價格分布圖

也是和團隊小同伴一起做好了，大致如上

伴伴著明后兩年，81塊土地進入市場，一大批已經提前鎖定價格的新居將會綿綿不斷地入市，上面那張房價地圖將會更加明顯

還未上車的購房者，根據新居指點價，購房看房的路徑，也可以有跡可循

所以，未來假如想要買新居，除了考慮積分之外，大概率可以上車哪些板塊，是可以提前規劃，且做好功課的

02

憑什么說接下來上海五年新居價格基本都不漲了

我們拿這81塊地的價格，和去年有數據參考的板塊價格做對比

我們發現，基本上九成的板塊里，房價十分穩定，沒有大漲也沒有大跌

僅僅只和去年的數據做對比，可能還不太感受得出來，新居價格有多穩

所以我又拉了其中一些板塊，近三年來的成交價格，發現上海這幾個地方，新居價格是最穩的

青浦徐涇、青浦新城、青浦華新，從前三年到未來或許三年后，價格都很穩定

尤其是青浦徐涇，2017年賣5.4w，現在也只賣6w，青浦新城2017年賣4w的新盤，2021年也只賣4.3w，且未來好幾年可能價格都維持在這個區間段

究竟現在的房地聯動價，指的是未來這些地塊全部入市后的價格，按照建設拿預售證的周期，也要一兩年工夫

在目前上海的土拍機制中，溢價率也是被定死的，所以開發商的拿地成本已經被壓下來，不會有以前很高溢價率的地塊出現

在溢價率可控、開發商成本可控制的前提下，也就說明了上海政府對新居市場嚴格控制價格的決心

所以我們有理由相信，接下來2022年的集中地塊出讓，也會在溢價率和房地聯動價格上，還會尋求一個穩定和平衡

那么，接下來三五年里，上海新居價格不漲，會成為我眼里大概率的事件

03

于此同時，我們看到在上海今年的供地節奏中

兌現了當初要將集中供給五大新城土地的諾言

數據上來看，在涉宅地塊的81宗土地中，包含了臨港16幅、青浦15幅、松江和奉賢各7幅、嘉定6幅，這五大重點市區加起來就供給了51幅，占了三分之二的土地

在這些地塊中，其中屬于五大新城的地塊就有28幅

假如這樣看未來上海的四個新盤中，其中就有一個位于市區五大新城

且從供給環線分布來看，市區的新盤正在大量供給，這81幅地塊中，外環外地塊占超過76%，這要換算過來，未來上海五個新盤里，會有四個位于外環外

除了內環內目前土地資源少，出來的地塊都以城市更新項目為主，開發難度大之外

同時也透露了一個清楚的信號

上海市區還有大量的未開發的土地，上海也有決心去開拓城市邊緣的這些地塊，將人口更多的疏導到市區各大衛星板塊去

這樣做，在我眼里有幾個意義

一個當然是穩穩的控制住新居價格，以開發市區的決心，未來供給更多低總價400-500萬，以至300萬的商品房，用這樣的辦法讓剛需上車，讓他們感受到信心

另一個，也因為大量的項目開發，市區的城市界面，生存配套，和生存氛圍都會向前發展，快速邁上另個臺階，整個城市的資源也因此拉得更平

最后，因為資源的拉平，加上長三角軌道交通越來越發達，未來在上海和周邊環滬城市的交界處，人流來往更加密集，雙城生存會成為一部分人的常態

想象一下，把房子買在嘉定的人，他的生存可能就是跨城式的，可以是蘇州也可以是上海

總之，目前上海的供地意圖還是很明顯的，浦西外環外的開發節奏明顯高于浦東，反觀浦東好像重點都放在了臨港

這也告訴我們，接下來明年的的浦東新居，除了臨港的16塊地之外，恐怕會呈現供需不平衡的現象

而大虹橋周邊新居的競爭將會進入白熱化，不過也給了購房者在大虹橋更多的挑選

這都是我們能夠從數據中讀出來的一些信號，目前新居市場一切看來都是是十分清楚明朗的

04

假如此時此刻你是一個剛需還未上車的個體

你應當從這樣的信號中讀出什么，我認為至少兩點是很明確的

一個是安心，上海市政府提出加大五大新城的土地供給的諾言得到了完成

今年供地結構中因為看到大量的市區的土地在開發供給，伴隨而來的是，五大新城商業配套，教育配套，交通配套的完善

當然，如今上海五大新城的界面也已經和大部分城市的中央沒有很大差異，有理由相信未來會更好

還有房地聯動價格對影響最大的是價格預期

當對價格有了良好的預期，年輕人在上海工作定居，也就更有信心

上海從土地端牢牢控制住了未來3-5年的新居房價：價格得到了嚴控，房價至少這三五年，都是穩定的

且目前上海施行積分購房，不管是土地、供給、價格、門檻和搖號規則最大程度利好無房剛需

從新居市場這個側面，上海越來越讓人感受到是一座有規則、有溫度的城市，因為土地財政依靠度極低，它確實也有底氣這樣做

對于那些想要留在這，并還在為此刻苦的人，這座城市還在釋放更多的善意