農村拆遷評估700一平(村里拆遷評估)

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1. 村里拆遷評估

宅基地的特點

宅基地是集體土地，與國有土地存在著本質的不同，而房地產評估理論是建立國有土地基礎上的估價理論，在開展宅基地評估時會遇到一些困難。宅基地與國有土地的不同之處主要體現在以下幾個方面：

1.所有制不同

宅基地屬于村集體，歸同在一個村委會管轄下的全體村民所有，屬于小集體，由村委會代行所有權;國有土地歸全體國民所有，歸同為中華人民共和國公民的全體人民所有，不區分城鎮居民或農村居民，由國務院代行所有權，并由各地人民政府具體行使。

2.使用權人不同

宅基地的使用權人一般是該村集體的成員，宅基地的流轉只能在本村集體內部，不得流轉給其他村集體的農村居民以及城鎮居民;農村居民在城鎮買房后，符合相關規定的可轉為城鎮戶口，就不再是農村居民了。

3.使用期限不同

宅基地一般沒有明確的使用期限限制，可以世代相傳;國有土地除了劃撥土地，一般都有明確的最高出讓年限限制，期限最長的住宅也就70年，雖然民法典規定了住宅建設用地使用權期屆滿后自動續期，但二者的使用期限還是存在重大的區別。

4.出讓方式不同

宅基地一般是歷史遺留的，也有向村集體新申請的，但基本上都無償使用，很少一并或按年交納使用費;國有土地則有劃撥、協議、招標、拍賣、掛牌等多種出讓方式，除無償劃撥方式外，均需要交納國有土地出讓金。

基于上述的各種不同，城鎮房地產評估與宅基地房屋評估有著很大的區別，很難將一般用于城鎮房地產的估價方法和理論直接應用于宅基地房屋評估。

需要說明的一點是，本文所說的宅基地房屋的嚴謹說法是宅基地及上蓋建筑物，是建于集體土地上用于農村居民正當居住的土地和住宅，而不是建于集體土地上賣給城鎮居民居住的小產權房。

二、需要評估的情況

一般來說，宅基地房屋較少出現需要評估的情況。

根據土地管理法的規定，一戶農民只能有一處宅基地。如果允許宅基地房屋抵押，一旦取消贖回權會造成農民失去住所，因此民法典規定不能將宅基地用作抵押品。中央財經領導小組辦公室副主任、中央農村工作領導小組辦公室主任陳*文在2008年10月22日的一次新聞發布會上明確表示，在加快農村金融體制改革過程中，應排除土地承包經營權、宅基地和農民房產作為抵押。這實際上阻斷了利用宅基地房屋抵押申請貸款的可能，也就取消了以抵押為目的的估價行為。

然而，出于其他目的而需要對宅基地房屋進行的估價依然存在。比如，出于離婚訴訟、分割財產、繼承、贈與、損壞賠償、債務抵償等原因也可能要對宅基地房屋進行估價。本文所探討的主要是指這些方面的估價。出于不同目的對房地產進行的估價操作程序存在諸多不同，本文僅面向共性問題，不討論具體的估價過程。

三、估價機構的資格問題

在討論宅基地房屋評估的其他問題之前，首先要解決的是，經過行政審批而具有相關資質的房地產評估機構是否有資格對宅基地房屋進行評估呢?

在集體土地轉國有土地的過程中，常常涉及農用地和宅基地房屋的評估。這一過程中往往會引入房地產估價機構，因此，房地產估價機構對宅基地房屋的評估由來已久，不過這種特殊的拆遷估價形式與其他目的的宅基地房屋估價存在一定的差異。

拆遷估價項目涉及的房地產數量巨大，拆遷有固定期限，并有地方政府和法律為之提供支持，因此雖然任務繁重，但估價師所花費的精力平均到單宗估價對象上是相對少的。在實踐操作中，甚至不引入估價機構，而直接由政府制定賠償標準，雙方同意就算達成協議。不過從這一點依然可以看出，房地產估價機構是可以進行宅基地房屋評估的，既然拆遷評估可以，為什么賠償等評估就不可以了呢?另外，在當前的各種第三方機構中，房地產估價機構也是最合適的宅基地房屋評估機構了。

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