基金spv是什么意思？金融SPV是什么意思？

開展綜合金融服務——各大信托公司下一個競爭風口！2月20日，銀保監會在官網發布了兩條批準信息。中國銀保監會甘肅監管局批準光大興隴信托有限責任公司(以下簡稱“光大信托”)開辦股指期貨交易和企業年金基金管理等兩項業務。 這意味著光大信托將有新的利潤增長點： 股指期貨交易和企業年金基金管理業務。 對于光大信托提升主動資產管理能力，充分調動內外部資源都有顯著促進作用......其實，在業內不少信托機構紛紛布局綜合金融服務板塊：2019年10月10日，廣東粵財信托有限公司（簡稱“粵財信托”）與深圳中順易金融服務有限公司共同推出了“普惠供應鏈1號服務信托項目”，是信托行業在供應鏈生態圈首筆服務信托業務。2020年4月，中信信托領導了業內第一個單層SPV(特殊目的載體)結構商業房地產抵押資產證券化產品(CMBS)的實施。 2020年9月，中信信托成功入選廣東省職業年金信托。此外，包括中航信托，有多家信托也被選為2020年非金融公司債務融資工具的受托人。每年初始，各家信托公司都會向公眾披露自家年報數據，而信托公司的發展目標也是公眾重點關注的信息點.。信托研報指出，近年來，信托公司的發展戰略已發生明顯變化。22家前列信托公司中，有八家信托公司都不約而同地提出要加強各自的綜合服務能力。在排名最靠前的幾家公司中這個趨勢更加明顯。其中，中信信托提出“打造綜合金融服務能力”；平安信托要求“以多種綜合金融解決方案支持實體經濟發展”；中航信托則提出“成為國內具有領先競爭優勢的金融整合服務商”。同時，結合行業整體趨勢來看，中融信托在這方面的戰略格局更像是信托行業整體的縮影：“要從‘資金提供者’轉型成為‘綜合金融服務提供者’”。當下信托行業正在經歷最新一輪行業爭端，轉型與創新是近年業內的“主旋律”，隨著行業分化，綜合金融服務或許將是下一個競爭風口！！！

1、在財經領域ABS是什么意思？

Asset-backed Security 簡稱為ABS，譯為資產抵押債券。它是一種以特定的資產池為基礎的債券工具。特定的資產池可以保證可預期的穩定現金流，由此它可以作為抵押擔保在資本市場上發行，這也是它與一般固定收益債券的重要區別。

資產抵押債券涉及的主體眾多，因此它的發行和交易也比一般的固定收益的債券復雜的多。具體的流程包括以下幾步：

1. 首先，交易發起人需要選擇并組合成資產池由此確定用于債券化的資產（根據INVESTOPEDIA的定義，資產池可以包括：auto loans, consumer loans, commercial assets (planes, receivables), credit cards, home equity loans, and manufactured housing loans.）

2. 公司設計專門從事資產抵押債券發行的特殊目的載體，即所謂的SPV(Special Purpose Vehicles),SPV的目的僅限于特定資產的收購和融資，它通常是一家擁有資產/負債結構和法定地位的子公司，即使母公司破產，其責任也是安全的，交易發起人將基礎資產“真實銷售（True Sale）”給SPV，由SPV發行債券。

3. SPV為了吸引更多的投資者并降低發行成本，會對即將發行的資產抵押債券進行信用增級，以提高債券的信用評級，典型的方式是SPV尋求專業擔保機構提供金融擔保。進行了信用增級之后，SPV會通過正式的信用評級機構宣布信用等級。

4. 理想的評級結果促使投資者購買資產抵押債券，SPV獲得發債現金之后按事先約定的價格向發起人支付購買基礎資產的價款。

為了更好地理解這個過程，我用一個簡單的圖示來表示：

資產的轉移和信用增級是的資產抵押債券的信用風險具有特殊性，它一方面受到交易發起人資產池的影響，另一方面又被影響信用等級的擔保機構所制約，因為這兩方面也是資產抵押債券信用風險的重要風險監測目標。

資產抵押證券的高風險不僅會促進資本的流動，在不合理的監控和利用之下也會帶來弊端。

在2008年的美國金融風暴之中，“兩房”通過資產證券化將其轉換成資產抵押債券在市場上發售，吸引投資銀行等金融機構來購買，投資銀行進一步將其進行分割打包并重新組合銷售。延長的金融鏈條和金融衍生環節加劇了金融風險，也在很大程度上刺激了短期的投機行為，在金融危機爆發之后對美國的實體經濟和金融業都造成了重創。

美國歷史上企業第二大破產案安然公司的破產也與資產證券化有著千絲萬縷的聯系，安然的假賬問題讓其審計公司安達信面臨著被訴訟的危險，過高的信用評級和虛高的財務報告讓企業最終陷入破產，無數的投資人血本無歸。

總結來說，資產證券化的發展一方面可以盤活資金，為企業的發展提供支持，但是另一方面它本身的屬性也更為容易的觸發金融系統風險，因此在它的發展過程中，防范系統性風險加強對其的監管是尤其重要的。

在財經領域，ABS指的就是資產抵押債券。簡單說就是將許多個借款人活著借款企業未來將要還款的書目進行匯總，再發行有價證券，由銀行、信用卡公司以貸款協議作為擔保發行的債券或票據。發行后每個月，借款人還的錢會被銀行匯總再交給債券的投資者。 解釋起來就可以舉個例子。就是A和B向銀行借款買房子。按貸款合同，每月他們應該還款給銀行。這時候，其實對于銀行來說，同時有好多個A和B跟銀行貸款買房子，于是他們就可以把這些AB的借款匯總起來，對外發行房屋抵押債券。其他投資者來投資債券。在未來這段時間里，銀行將把AB們每月的還款再算作是投資回報給投資者。 這種資產證券化是20世紀70年代在國際金融市場上興起的，ABS就是它的表現之一，也就是當時出現的新型投資工具。它從小的方面來說，就更加方便人們或企業去借款，從大方面來說，就是推動了資本市場的發展。一般固定收益債券的風險較小，而這種ABS，即資產抵押債券的發型和流程比固定收益債券更復雜，因為會涉及到多方的參與，信用風險和違約風險會更大，對于資產抵押債券的投資者來說，需要更加專門地分析，并且需要銀行更嚴格、更全面地運用信用評級的手段來判斷和評估。

來源于中國文財網 http://www.wenshannet.com

2、什么是表外融資？

感謝邀請。“表外融資”一詞常見于金融數據的統計報告，而事實上，表外融資并不只是金融機構專屬。如《財富》雜志所言：“世界500強企業中不使用表外融資的公司是極為少見的”。表外融資是一種隱蔽性極強、投融資信息不對稱的融資方式，鑒于目前監管制度的不完善和現行會計準則的漏洞，表外融資給融資需求旺盛的企業提供了一個打“擦邊球”的機會，填補了企業表內融資所填不滿的資金缺口，成為融資方趨之若鶩的“聚寶盆”。

何謂表外融資？

表外融資中的“表”指的就是資產負債表，那么表外融資實際上就是在資產負債表記錄之外的融資。即該項融資行為既不在資產負債表中引起資產方的增加，也不會引起負債及所有者權益方的增加。從廣義上來說，對企業經營成果、財務狀況和現金流量產生重大影響的一切不納入資產負債表的融資行為，都屬于表外融資。

為什么企業會選擇表外融資？

對于企業而言，表外融資的動因主要有以下幾個方面：

1.優化企業財務狀況

企業通過表外融資，甚至將表內融資轉移到表外，將優化企業的財務狀況，使資產負債表的質量得到明顯改觀，使其對潛在投資者具有更大的吸引力。

2.擴大企業經營成果

表外融資籌措的資金以及形成的資產并不在資產負債表內直接反映，而其所形成的費用及所取得的經營成果卻在損益表中反映出來，擴大了企業的經營成果。

3.規避借款限制

企業的債權人為了保護自身權益，往往通過對企業添加債務規定了種種限制，如規定不得突破某一負債權益比率。企業為在上述限制范圍內擴大財務杠桿，便會尋求在資產負債表之外的融資方式，在滿足自身資金需求的同時，規避了借款限制。

4.避免賬面價值的損失

公司購進的資產被記在資產負債表下并按期提取折舊，一般而言，使用過的資產的市場價值下降速度要比賬面價值下降速度快得多。如果一家公司在資產完全提取折舊之前更新設備，那么該設備賬面價值超出再銷售價格的部分都必須在交易的當期的財政年度被記為收入的減少，絕大多數財務主管都不愿意這種情況影響當年的收入。這時表外融資就能夠起作用，因為資產不會被列在資產負債表上，它們被當作費用處理。特別對于那些貶值速度很快的、價值比較高的資產來說，使用表外融資的經營性租賃是個很好的解決辦法。

實現表外融資的具體方式有哪些？

1、直接融資

以不轉移資產所有權的特殊借款形式融資。如經營租賃、代銷商品、來料加工等經營活動不涉及到資產所有權的轉移與流動，會計上無需在財務報表中反映，但資產的使用權的確已轉移到融資企業，可以滿足企業擴大經營規模、緩解資金不足的需要。

其中經營租賃是一種經典的直接表外融資方法。根據所體現的經濟實質不同，租賃分為經營性租賃與融資性租賃兩類。現行會計準則只要求資產負債表對融資性租賃的資產與負債予以反映，根據《企業會計準則第21號》第六條的規定，符合下列一項或數項標準的，應當認定為融資租賃，否則即為經營性租賃：

（一）在租賃期屆滿時，租賃資產的所有權轉移給承租人。

（二）承租人有購買租賃資產的選擇權，所訂立的購買價款預計將遠低于行使選擇權時租賃資產的公允價值，因而在租賃開始日就可以合理確定承租人將會行使這種選擇權。

（三）即使資產的所有權不轉移，但租賃期占租賃資產使用壽命的大部分。

（四）承租人在租賃開始日的最低租賃付款額現值，幾乎相當于租賃開始日租賃資產公允價值；出租人在租賃開始日的最低租賃收款額現值，幾乎相當于租賃開始日租賃資產公允價值。

（五）租賃資產性質特殊，如果不作較大改造，只有承租人才能使用。

在現實中，承租人往往會想方設法地(有時以放棄一些利益為代價)和出租人締結特殊租賃條款以規避上述會計準則中關于融資租賃的門檻，例如：會將租賃期規定得稍短于準則限定的年限，使得盡管從經濟實質上考慮，與租賃資產所有權相關的風險和利益已基本轉讓給承租人，即實際上是融資租賃的協議，但是承租人仍可將其作為經營性租賃處理，從而達到表外融資的目的。

2、間接融資

這是由另一企業代替本企業的負債的融資方式。最常見的是建立附屬公司或子公司，并投資于附屬公司或子公司，或由附屬公司、子公司的負債代替母公司負債。

合資經營的方式也很常見。具體而言，若某企業持有其他企業相當數量、但未達到控股程度的所有者權益，后者被稱為未合并企業，由于該企業并不控制未合并企業，因此只須將長期投資作為一項資產予以確認，而不必在資產負債表上反映未合并企業的債務。企業在未合并企業中安排投資結構、從事表外業務，規避了報表合并的問題，從而實現表外融資。

還有一種流行的形式叫特殊目的實體（SPV），即一個企業作為發起人成立一個新企業，后者被稱為特殊目的實體，其經營活動基本上是為了服務于發起人的利益而進行的。一般而言，如果一個公司能夠控制另一個實體財務利益（通常指持有對方50%以上有投票權的股權），那么該實體就應該列入公司的合并范圍，而對于SPV，相關的會計規定比較特殊，只要獨立于發起人的第三方擁有SPV3%以上的權益資本，就成為SPV名義上的所有者，而發起公司即使投入剩余97%的權益資本，對SPV仍然可以適用表外處理。公司與SPV雖然并不合并報表，但之間一般存在協議控制或其他特殊安排。通常，SPV的負債相當高，所有者權益盡可能的低，發起人盡管在其中只擁有很小甚至沒有所有者權益，但承擔著所有的風險。

判斷SPV手段是否構成表外融資，關鍵在于企業將資產通過協議轉讓給SPV后是否仍然繼續涉入資產。會計上將繼續保持與資產相關的風險與收益的權利叫做“繼續涉入”。如果企業將資產通過協議轉讓給SPV，但卻繼續涉入資產，那這種SPV手段就屬于表外融資。譬如安然公司將一些垃圾資產出售給了SPV公司，融到一筆資金，又繼續涉入該資產。安然公司在SPV中不占有控制權益，于是不合并報表，利用SPV獲得的融資不反映在安然的報表中。但是由于繼續涉入的問題，垃圾資產的風險其實仍然保留在安然公司。安然大量利用這樣的方法隱藏自己的垃圾資產，讓看上去好看的報表實質上很脆弱。結果垃圾資產一爆發，就對安然自己的報表產生了影響，隨之產生一系列的連鎖反應。這一事件直接導致了美國會計準則的變更。

3、轉移負債

轉移負債就是企業將負債從表內轉移到表外。這種轉移可以通過應收票據貼現、出售有追索權應收賬款、簽訂售后回購協議和資產證券化等實現。

（1）應收票據體現是指企業以未到期應收票據向銀行融通資金，銀行按票據的應收金額扣除一定期間的貼現利息后，將余額付給企業的籌資行為應收賬款抵押借款性質，實質上以應收票據作為抵押的借款。

（2）出售有追索權的應收賬款是指企業將應收賬款出售給第三方（如金融機構、投資公司）以籌集資金，同時賦予購買者在收不回賬款時對出售者的追索權，因此從本質上來講，出售有追索權的應收賬款實際上是以應收賬款為抵押的借款，與應收賬款貼現性質類似，并不是真正的出售。

（3）售后回購是指賣方在銷售商品的同時,與買方簽訂合同,規定日后按照合同條款購回商品，售后回購在本質上屬于一種抵押貸款，出售方以出售產品的形式使得購買方以擁有所有權的形式獲得出售方資產的質押權。也就是說售后回購是假銷售、真融資，但卻不在資產負債表中披露，從而實現表外融資。

（4）資產證券化是指將缺乏流動性，但能夠產生可預見的穩定現金流的資產，通過一定的結構安排，進而轉換為在金融市場上可以出售和流通的證券的過程。其操作方式通常是融資方將某項資產的所有權轉讓給金融機構，該金融機構再以此項資產的未來收益為保證，在債券市場上以發行債券的方式向投資者進行融資。雖然資產證券化在經濟實質上屬于一種融資活動，但從法律角度來看，它只是某項資產的轉讓，所以也不被要求在資產負債表上進行反映。當然，資產證券化的過程非常繁瑣，并涉及大量的法律、外匯管理、會計處理等各方面的問題。實行證券化的資產通常包括：住宅按揭、信用卡、汽車貸款、應收帳款、租賃應收款等。

4、創新金融工具

或稱衍生金融工具。近幾年是創新金融工具大爆炸的時期，這些金融工具主要包括：期貨合約、期權合約、遠期合同、互換合同等。由于環境的變化、競爭的加劇和對于風險進行控制的需要，使得金融工具創新的勢頭不減，并將持續下去。然而，會計準則的制定并未趕上金融工具創新的步伐，按現行會計準則，運用創新金融工具所產生的金融資產與金融負債在財務報表中大都不能得到體現，而只是在報表附注中予以披露。

表外融資應適當、合理運用

按照現行的會計準則，企業進行表外融資是可行的，表外融資對企業財務狀況和經營活動的推進都有一定的影響，企業如果懂得合理地運用表外融資技巧，能夠促進企業的發展帶來好處。但是，作為一種積極、靈活的融資渠道，表外融資也可能存在欺騙公眾、威脅企業所有者及債權人利益的風險，美國“安然事件”就是一個典型案例。

因此，監管機構很可能會出于對維護國家市場經濟的公平性和保護投資者的利益的考慮，認為表外融資行為掩蓋了企業的重要財務信息，很可能誤導信息使用者，從而要求會計準則制訂機構修改會計準則，確認必須基于經濟實質重于法律形式這一會計原則，按其經濟實質處理一項交易，減少表外融資項目，盡可能地將其納入資產負債表。另外，表外融資所引起的資產和負債不在資產資產負債表中列示，可能嚴重影響相關利益者的決策，導致不必要的損失，因此根據充分揭示原則，這些融資活動所引起的約定義務和或有負債應該在報表附注中加以說明。嚴格的財務報表揭示，將在很大程度上減少表外融資對報表信息真實性和完整性的影響，有利于企業不同利益主體對報表的使用。

企業本身要積極并且謹慎地探索表外融資的利弊，通過科學的分析方法與合理的決策程序，適當的運用表外融資，使其更好地服務于企業的長遠發展。同時，要重視法律法規的作用，合理規范表外融資的會計處理，堅持謹慎性原則，盡量通過表內化來提高企業信息披露的透明度，維護市場的穩健發展。

希望能幫助到你。

在現在的金融體系中，我們經常會聽到“表內”、“表外”兩個名詞，而這里的“表”指的就是“資產負債表”，所謂的“表內”就是指這項經濟活動反映在資產負債表之內的；“表外”就是指這項經濟活動不反映在資產負債表之內。

故而，“表外融資”就是不計入到資產負債表之內的“融資”。

這個時候可能很多人比較疑惑的是，按照我國會計核算制度，企業發生的涉及資產負債的經濟活動不是都必須要計入資產負債表嗎？為什么還會有“表外融資”？

舉個簡單的例子。

眾所周知，銀行是典型的高負債企業，我們假如一家銀行總資產為100億，其中負債90億，其資產負債率為90%。然后現在這家銀行看中一個很好的投資項目，但是這個項目總價值是900億，也就是說如果銀行自己一力承擔的話，就會在資產負債表中增加900億的融資負債，這樣一來銀行的資產負債率就會變成990/1000*100%=99%，這對于一家金融機構而言已經很高了，不符合監管的要求，也不利于之后經營融資。

這個時候就會出來一個第三方，成立一個特殊目的公司（SPV），由SPV融資購入這個資項目資產，銀行作為中介機構，將項目資產“證券化”，由這家銀行出頭尋找投資者，投資者直接投資這個項目，銀行從中收取代理費，當然了，銀行自身也可以用其資產投資該項目獲取投資收益，這樣一來銀行不但完成了這筆投資，而且還獲得了一筆代理費，而且這900億的負債不會被體現到銀行的資產負債表中。這就是所謂的“表外融資”。

事實上，嚴格來講，表外融資也是財務操縱的一種，只不過目前是“合法的”、“有限制的”操縱而已。

目前來講，“表外融資”從傳統的銀票、信用函證之類的融資行為逐漸擴大到現在我們常見的銀行代理理財等理財融資，甚至ABS等融資行為也逐漸被劃歸到“表外融資”中。只不過投資者需要注意的是，“表外融資”相對于“表內”而言，其透明度不足，投資的風險也較大，當然了在收益上相對也高一點。可以說，“表外融資”是目前融資產業鏈衍生出來的被承認了的“灰色地帶”。

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《不懂表外，怎么融資？》

□益輝（財經金融評論員）

????? 現在的金融體系中，經常會聽到“表內”、“表外”、“ 何謂表？表外？表表外？然而馬或時為鹿，名相實非相。所謂表外，就是銀行借助自身的渠道，銷售與不受自身控制的資產管理人管理的產品。比如銀行代銷信托產品、私募基金產品；或銀行通過特殊目的載體進行資產證券化，將資產支持證券出售給保險或者公募基金，實現出表。

???? 之所以被稱為表表外，正是因為銀行非常明確的理解，這類產品與名表外實表內的銀行理財的差別。從表到表外，再到表表外。這是理解金融市場未來形勢的關鍵。金融中人，或懂或不懂，或以不懂為懂，或懂為不懂。

兩個名詞，而這里的“表”指的就是“資產負債表”，所謂的“表內”就是指這項經濟活動反映在資產負債表之內的；“表外”就是指這項經濟活動不反映在資產負債表之內。故而，“表外融資”就是不計入到資產負債表之內的“融資”。這個時候可能很多人比較疑惑的是，按照我國會計核算制度，企業發生的涉及資產負債的經濟活動不是都必須要計入資產負債表嗎？為什么還會有“表外融資”？表外融資比較火爆的一個金融詞匯，不少負債率高的企業和房企紛紛試水表外融資，并且將表外融資作為投融資部門的日常考核任務。

?????? 一、 先講一下融資和表外融資

??????? 可能在很多人的眼里融資就向金融機構融集資金，到期還本付息的過程，這是大家對融資的刻板印象。這其實也對，但這只是狹義概念上的融資。廣義上的融資，泛指企業向外部一切籌集資金的行為。就房地產行業而言，提前收取購房款，總包單位的墊資，合作單位的借款都是屬于融資的范疇。

??????? 表外融資指的是對企業的經營狀況、財務狀況、現金流產生重大影響，而又不體現在財務報表當中的融資行為。表外融資對當下高周轉、高負債的房企來說，好處多多，主要表現在三個方面：

?????? 一是使得債務隱形化，大大優化了財務報表，使得市場投資者對公司的認可度大大提升；

??????? 二是使得房企在信用評級時占盡優勢，會導致投資者對房企的償債能力進行高估，增強表內融資的能力，降低融資成本。

???????? 三是擴大經營成果，表外融資不體現在房企的資產負債表里面，但是經營的成果卻體現在了損益表當中，體現出房企的資產收益率相當不錯。

????????? 2017年某頭部房企，在7月的年中業績公報中宣稱，一口氣提前償還了所有的永續債，將綜合負債率由113%降低到61%。立即引發了資本市場的積極響應。其中的操作，無非就是把表內融資負債轉變為了表外融資負債，而且現在該房企一直熱衷推行表外融資。

??????? 大家知道，綠地控股是一個大企業，他的凈負債率超200%，負債總額近9000億。8月26日，綠地控股（600606.SH）發布2019年半年度報告。數據顯示，該公司報告期內實現營業收入2014.46億元，同比增長27.59%；歸母凈利潤為89.87億元，同比增長48.40%；凈資產收益率達12.04%，較去年同期上升2.81個百分點；資產負債率為88.3%，較上年度末減少1.19個百分點；總資產規模同比小幅下滑3.35個百分點至10018.06億元。對于業績增長的原因，綠地控股在半年度報告中解釋稱，報告期內公司房地產主業保持穩步發展勢頭，共實現營業收入900.91億元，同比增長25.58%；大基建產業保持快速增長態勢，共實現營業收入1077.46億元，同比增長39.47%。

??????? 舉個簡單的例子。眾所周知，銀行是典型的高負債企業，我們假如一家銀行總資產為100億，其中負債90億，其資產負債率為90%。然后現在這家銀行看中一個很好的投資項目，但是這個項目總價值是900億，也就是說如果銀行自己一力承擔的話，就會在資產負債表中增加900億的融資負債，這樣一來銀行的資產負債率就會變成990/1000*100%=99%，這對于一家金融機構而言已經很高了，不符合監管的要求，也不利于之后經營融資。

????? 這個時候就會出來一個第三方，成立一個特殊目的公司（SPV），由SPV融資購入這個資項目資產，銀行作為中介機構，將項目資產“證券化”，由這家銀行出頭尋找投資者，投資者直接投資這個項目，銀行從中收取代理費，當然了，銀行自身也可以用其資產投資該項目獲取投資收益，這樣一來銀行不但完成了這筆投資，而且還獲得了一筆代理費，而且這900億的負債不會被體現到銀行的資產負債表中。這就是所謂的“表外融資”。事實上，嚴格來講，表外融資也是財務操縱的一種，只不過目前是“合法的”、“有限制的”操縱而已。目前來講，“表外融資”從傳統的銀票、信用函證之類的融資行為逐漸擴大到現在我們常見的銀行代理理財等理財融資，甚至ABS等融資行為也逐漸被劃歸到“表外融資”中。只不過投資者需要注意的是，“表外融資”相對于“表內”而言，其透明度不足，投資的風險也較大，當然了在收益上相對也高一點。可以說，“表外融資”是目前融資產業鏈衍生出來的被承認了的“灰色地帶”。 恒大和萬達同樣是巨額負債，為何大眾感受卻完全不同？□益輝

??????? 同樣的負債，但是恒大和萬達人們的看法不一樣。首先說萬達的核心問題不在于負債，錢萬達還是還的起的，但資本市場恐慌萬達是干預不了的。投資者對萬達股票的嚴重不信任，造成了近三個月的三次股價暴跌，對比同期其他地產巨頭們股價變化，這個差別就更明顯了。

????? 恒大，恒大的負債確實非常高，但很多人沒有注意到，其土地儲備總面積高達2.78億平方米，

居行業首位。 恒大資產萬億的神秘面紗：負債八千億，每天還利息七千萬。16年不論是資本市場還是房地產市場，最耀眼的一顆明星恒大可謂是當之無愧。

??????? 恒大用39.39億元購入險企新大東方50%股權，成立恒大人壽。新收購的險企，讓恒大在今年的資本市場得以叱咤風云，瘋狂買買買，賣賣賣！實力雄厚企業萬億資產背后重要支撐又是什么？恒大前十個月的銷售額已達3167.1億元，同比增長104.9%，提前超額完成全年3000億元的銷售目標。恒大已超越萬科成為中國乃至全球第一大房企。萬科連續8年銷售冠軍寶座在今年被恒大取代之。恒大年報顯示，14年恒大總資產為4740億元，現金為595億元。15年年底，恒大總資產達到7570.4億元，而手頭的現金上升了175.7%，

達到1640.2億元，較14年增加超過1000億元。2016年年中恒大總資產已飆升9999.15億元，不到兩年的時間就實現資產翻番。恒大已成為房地產界航母級的公司。地產公司的基本模式就是：

借款—拿地—買房—還貸，通過這樣來實現現金流的循環，所以土地儲備越多的公司，其負債率往往越高。

??????? 資本市場反應和萬達相比也完全不同，恒大交出了上市以來最好的半年報，股價累計漲幅高達350%以上。即使身處高位境外機構和投資人，

對恒大的股價依舊保持相當的樂觀，長期呈看好的態勢。

?????

??? 二、表外融資的幾種形式：

1、通過非并表企業進行融資。

房地產發展到現階段，土拍金額越來越大，很多房企都采用合作開發的模式，注冊的合資項目公司融資成為普遍現象。 A房企與B房企合資成立了一個項目D公司，用于合作開發某新項目，由于A房企在股權比例和控制力上沒有對項目公司D構成控制權，因此對項目公司沒有并表權。但是A與B公司約定D公司在開發過程中的融資，按照股權比例進行同比例分配。由于D公司屬于A房企的非并表企業，因此其融資性負債就不體現在A房企的財務報表中，但是實際上A房企對相應的債務還是負有償還的義務。

2、融資租賃。這是最傳統的表外融資的方式。租賃又分為經營性租賃和融資租賃兩種，一般來講只有經營性租賃才被視為是合法合規的表外融資方式。但是只有融資租賃對房企來講才是最切合實際融資需求的。所以很多有物業出租的房企拼命地想把融資租賃在合同中變現為經營性租賃行為，從而表現為表外融資。

3、明股實債。具體操作方式表現為，投資者首先對相關的資管計劃進行認購，如集合信托計劃、私募基金等。資管計劃對房企下屬的項目公司進行融資，與投資者約定了固定的投資回報或者優先分紅權利。房企對該項融資計劃進行了擔保（沒有股權抵押或質押的保證擔保不體現在表內），最終由房企或者是項目公司對投資者持有的股權進行回購。隨著銀保監會23號文的發布，明股實債目前在地產融資端可操作的空間基本不大了，未來做真正的股權投資才能行得通。

?????? 4、關聯方借款融資：有的房企采用向關聯方或者上下游合作伙伴借款的方式，用經營性負債代替金融負債，概念聽起來有點云里霧里。比如從去年開始流行的各大房企的商票，還有要求總包單位墊資到主體建筑封頂的某房企的“騷操作”，都是屬于廣義的關聯方借款行為。這部分負債通常表現為“長期應付款”，但房企確實要在這類行為當中承擔一定的融資成本。

5、ABS融資。ABS融資將原始資產權益人將一些流動性較差或者較難變現的資產，通過資產支持計劃變為現金。地產類的ABS因為種類的不同，可以實現部分或者全部地出表，有的項目主體因為本身就不在表內，不構成房企的有息負債。主要類別有供應鏈ABS、購房尾款ABS、物業費ABS、REITs、CMBS、物業租金ABS融資等七種。