如何評價基金的底層資產-？底層資產項目情況評價占比

【富國基金資深策略分析師 楊帆】：資產配置的流程是怎樣的？確實如大家所說，研究顯示，相較于選股、擇時，投資組合收益的91.5%取決于資產配置，而且分散投資是世界上唯一免費的午餐，能夠讓組合的收益和安全性，既得熊掌又取魚。不過，設置一個好的資產配置需要投資人能夠客觀認識自我、確定合理目標，設定長期戰略配置、中短期戰術調整，做好底層資產選擇、投資組合構建，以及再平衡與業績歸因等。但要真正做好資產配置，對個人投資者來說并非易事。（市場有風險，投資需謹慎）

一：基金的底層資產是什么

指的是信托資金的投資標的為標準化資產； 標準化資產一般為：公募債券、中票、短融、PPN、一些證券化的產品如ABS等； 這樣的資產具有：低風險、高流動性、低收益性的特點。

二：貨幣基金底層資產

貨幣基金相對來說基本沒有什么風險，但是收益率也比較低。

三：reits基金底層資產

隨著配售流程結束，公募REITs正式成立，將進入二級市場進行交易。 作為二級市場的新秀，公募REITs 兼具股債特征。投資收益主要

從首批的9只公募REITs產品來看，鹽港REIT、中金普洛斯REIT、蛇口產園、張江光大園REIT和東吳蘇園產業REIT等5只屬于產權類REITs，即未來產品收益來自現金分派和資產增值；滬杭甬杭徽REIT、廣州廣河、首鋼綠能和富國首創水務REIT等4只屬于特許經營權類REITs，其底層資產經營權一般有明確的到期日，到期后需要將經營權歸還給政府，產品收益只來自于現金分紅，底層資產價值逐漸下降，直至到期歸零。

那么該如何看待這些底層資產？

產業園類公募REITs：深圳蛇口升值潛力最大 產業園2023年后租約集中到期風險高

產業園區是政府或企業為促進產業發展而創立的特殊區位環境，具有較強的政策主導性，通過開發工業用地并投資建設工業房產項目，以出租方式獲取租金、管理費等長期穩定回報。

具體到租賃行業占比上，由于東南部區域走在全國產業升級發展前端，蛇口產園項目的前三租賃行業分別是文化創意、新一代信息技術和傳統產業；張江光大園的前三租賃行業則是在線新經濟、 金融科技和集成電路，其中在線新經濟更是占比超50%。戰略性新興產業、金融等高端服務業成為東部區域的發展重點。從前十大租戶的租賃面積來看，張江光大園租賃面積占比達到了81.6%，租戶集中度相對較高。

從預期現金流分派率上看，蛇口產園、張江光大園REIT和東吳蘇園產業REIT的預期現金流分派率分別為4.1%、4.74%和4.5%。而從估值上看，東吳蘇園產業REIT的估值水平最高，國際科技園五期B區項目評估價值達到了18.3億元，但從增值率上看，其相比賬面價值僅增值了86.16%。相比之下，蛇口產業REITs的萬融大廈資產較賬面價值增值了4倍，萬海大廈資產較賬面價值增值了5倍多，體現出深圳蛇口較強的升值潛力。

未來產業園區除受行業政策和宏觀環境影響外，租約集中到期的風險也較高。從表格中可以看出，蛇口產園和東吳蘇園產業REIT在2023年到期后的租賃面積占比均下降至個位數水平，存在租約集中到期的風險。

倉儲物流類公募REITs：中金普洛斯REIT物流園分散風險低 鹽田港前十大租戶占比超90%

兩只倉儲物流類公募REITs產品分別是鹽港REIT和中金普洛斯REIT。鹽港REIT位于深圳市鹽田區鹽田綜合保稅區北片區，鄰近鹽田港碼頭，建筑面積共計約32.0萬平方米；中金普洛斯REIT由7個倉儲物流園組成，分布于京津冀、長三角、大灣區三大城市群，建筑面積合計約70.5 萬平方米。中金普洛斯REIT項目的可租賃面積為鹽港REIT項目的2倍多。

倉儲物流類公募REITs的收入

從租戶集中度來看，鹽港REIT項目的租戶集中度較高，前十大租戶占比超過90%，鹽田港集團更是作為鹽港REIT項目的第一大客戶，租賃占比達到44%，或影響租金的議價能力；相比之下，中金普洛斯REIT項目的前十大租戶占比為58.3%，且普洛斯REITs的7座物流園分布在北京、蘇州、廣州和佛山四地，分散性較強。

從2020年末評估價值上看，中金普洛斯REIT高于鹽港REIT，但2021年兩者的預測現金分派率水平接近。

高速類公募REITs：資產估值高 廣河高速六車道占據優勢

平安證券研報顯示，當下公路仍是旅客運輸的主力，2020年在全國客運量中占比71.3%、在旅客周轉量中占比24.1%。

高速類公募REITs的底層資產均為高速公路的特許經營權。相比之下，杭徽高速的特許經營權最長至2031年，剩余特許經營期限為10年；而廣河高速特許經營權達到2036年，剩余特許經營期限為15年，受特許經營期限影響，廣河高速估值水平較高，較賬面價值增值78.05%，而杭徽高速的評估價值則低于賬面價值。

從影響通行費收入的因素上看，杭徽高速的收費里程合計122km，高于廣河高速的70km；但廣河高速為雙向六車道，日均車流量約為杭徽高速的2倍多，2019年廣河高速通行費收入相比較高。

從2021年預測現金流分派率水平上看，杭徽高速成為公募REITs預期現金流分派率最高的產品，達到12%。但未來區域經濟發展的變化，具有替代效應的路橋、鐵路的開通，可能對車輛進行分流，可能對現金流的穩定性造成影響。

環保類公募REITs：首鋼綠能國補退坡預計損失5000多萬 富國水務有運營投入提高風險

在兩只污水、固廢處理類公募REITs中，富國首創水務REIT為污水處理，首鋼綠能為固廢處理，兩者都有特許經營權限，穩定性較強。其中，首創水務深圳項目剩余特許經營年限約為12年，合肥項目剩余特許經營年限約為26年。

在收入

而首創水務的污水處理服務費則主要受設計處理規模和污水處理服務費影響。根據基金招募說明書，基本污水處理量從第一運營周年達到設計規模的70%到第五運營周年之后達到設計規模的95%；而污水處理服務費則在2019年8月份后都有一定的提價。

從2021年預測現金分派率看，首創水務和首鋼綠能分別為8.74%和9.13%，明顯高于產權類REITs的預測現金分派率。

值得注意的是，在基金存續期間，深圳首創在深圳市水質凈化廠年度履約評價中的排名不得低于前30%，合肥首創不低于合肥市城區污水處理廠運行考核平均水平，否則深圳市水務局和合肥市城建局有權要求項目公司投入不低于上一年度污水處理服務費5%的資金用于整改提升，從而增加項目運營投入，影響對基金投資人的可分配現金流。

四：基金底層資產什么意思

基金抄底的意思是投資者認為基金已經跌到底部了，然后買入基金的行為。投資者認為的底部不一定是真正的底部，基金還是有可能再下跌的。所以投資者即使要抄底，也建議采用定投的方式抄底。對于主動管理型基金來說，需要結合指數來判斷是否在底部區域。投資者抄底要精準到抄到最低點是很難的，但是要找到底部區域，相對來說會簡單一些。1、先看陰陽（即是漲還是跌，包括大、中、小三種趨勢都得看對）。2、看：時節（即大盤是處在春、夏、秋、冬的哪個季節）。3、它所處位置是（低、中、高位），（分大、中、小）三種波段的位置都必須看對。4、再看它的上漲的力度和速度！（從成交量和均線的角度及上漲的幅度來判明）。5、堅決不在相對高位（大、中、小波段的高位）買股，要在陰極而生陽之時買入（絕不追漲已經漲了20％的股票）。基金抄底的意思是投資者認為基金已經跌到底部了，然后買入基金的行為。投資者認為的底部不一定是真正的底部，基金還是有可能再下跌的。所以投資者即使要抄底，也建議采用定投的方式抄底。對于主動管理型基金來說，需要結合指數來判斷是否在底部區域。投資者抄底要精準到抄到最低點是很難的，但是要找到底部區域，相對來說會簡單一些。其實從周圍的情況來看，普通人的股市激情并沒有被完全激發出來，因為2008年的慘烈下跌造成了巨大的心理陰影，新股民數量還只是有限地增長，而且就算新入市者，也是試探性投資為主，資金量不會大。與此同時，基金的銷售還未出現火爆局面，因為基民受傷也不輕。所以從整個市場來講，人們對股市的熱情還是很有限的，這恰恰是未來行情持續的資金蓄水池，只要飯桌上又有人開始狂吹炒股**，這些資金就會紛紛從回報過低的存款、債券和貨幣式基金中撤出，全力殺入股市，也會在行情后期局部制造一種瘋狂。基金抄底的意思是投資者認為基金已經跌到底部了，然后買入基金的行為。投資者認為的底部不一定是真正的底部，基金還是有可能再下跌的。所以投資者即使要抄底，也建議采用定投的方式抄底。對于主動管理型基金來說，需要結合指數來判斷是否在底部區域。投資者抄底要精準到抄到最低點是很難的，但是要找到底部區域，相對來說會簡單一些。這一點主要從投資者心理因素探討，證券市場的環境、基金管理人的管理及其操作基金產品的能力都影響了基金未來的成長性。所以，投資者只要堅信基金管理者的能力，就可進行布局;在基市中政策底不可盲目追漲，它主要是由政策變化引起的行情變化。進而影響了股票型基金凈值。因政策所引發的行情變化不會持久，所以投資者在參與其中時要小心謹慎，不能盲目追漲，避免被套；底是高的對立面，那么肯定是指股價或指數下降之后的事情，但下降之后還有下降，其實底說到底是股價回升之后的事后確認。那股價在下降過程中到底是不是底，那就要憑你的水平了。 怎樣把握基本面，技術面，那是仁者見仁，智者見智了 你如果在股價下降到一定程度后，買進股票，然后股價就回升了。那么你就是抄到了底。就是在股市有一段時間的跌幅后,感覺沒有下跌動力的時候買入。就是抄底就是趁股市跌到相對比較低的時候買入基金。因為基金是拿著大家的錢去買股票投資的，股市跌了，基金的凈值也跌了，如果他跌到差不多最低的時候，你的基金凈值也差不多是最低價了，這個時候你買入就降低了成本，利潤空間比較大。