市場價值怎么算？股東權益的市場價值怎么算

市場價值怎么算？這個問題很難回答，因為每個人的標準不一樣，有人認為房子值錢，有人認為房子不值錢，但是不管怎么說，現在的房子確實是越來越貴，尤其是一線城市的房價，動輒上萬一平米，很多人奮斗一輩子都買不起一套房子。不過話又說回來，雖然房價很貴，但是我國的人口還是那么多，所以未來房價還是有上漲的空間的。

一：公司的市場價值怎么算

資產按照流動性分為流動資產、長期投資、固定資產、無形資產和其他資產。流動資產是指可以在1年或者超過1年的一個營業周期內變現或者耗用的資產，構成流動資產的項目主要包括貨幣資金、短期投資、應收及預付款項、待攤費用、存貨等。● 貨幣資金是指企業在施工生產經營活動中停留于貨幣形態的資金，包括庫存現金、銀行存款和各種其他貨幣資金。貨幣資金是企業最活躍的資金，具有流動性強的特點，可以作為立即投入流通的交換媒介。● 短期投資指能夠隨時變現并且持有時間不準備超過1年(含1年)的投資，包括股票、債券、基金等。作為短期投資，應當符合以下兩個條件：①能夠在公開市場交易并且有明確市價；②持有投資作為剩余資金的存放形式，并保持其流動性和獲利性。短期投資容易變現，其流動性僅次于現金，能夠隨時通過資本市場變賣收回現金。企業持有短期投資，一般是為了獲得股利或利息而非控制它。● 應收及預付款項是指企業在日常施工生產經營過程中發生的各種債權。● 待攤費用是指企業已經支出，但應由本期和以后各期分別負擔的分攤期限在1年以內(包括1年)的各項費用，如低值易耗品攤銷、預付保險費以及一次購買印花稅票和一次交納印花稅稅額較大需分攤的數額等。● 存貨是指企業在正常生產經營過程中持有以備出售的產成品或商品，或者為了出售仍然處在生產過程中的在產品，或者將在生產過程或提供勞務過程中耗用的材料、物料等。長期投資是指除短期投資以外的投資，包括持有時間準備超過1年(不含1年)的各種股權性質的投資、不能變現或不準備隨時變現的債券、長期債權投資等。● 長期股權投資是指企業通過讓渡資產從而擁有被投資單位的股權，成為被投資單位的股東，按所持股份比例享有權益并承擔相應責任的對外投資，包括股票投資和其他股權投資。● 長期債權投資是指企業通過購買債券、委托金融機構貸款等方式，取得被投資單位債權而形成的對外投資，主要包括債券投資和其他債權投資。固定資產是指使用期限較長，單位價值較高，并且在使用過程中保持原有實物形態的資產，它是企業從事施工生產活動的主要勞動資料。固定資產的價值隨著使用的磨損程度，逐漸地、部分地轉化為受益期間的費用。無形資產是指企業為生產商品、提供勞務、出租給他人，或為管理目的而持有的、沒有實物形態的非貨幣性長期資產。無形資產主要包括專利權、商標權、著作權、土地使用權、非專利技術、特許權、商譽等。● 專利權● 商標權● 著作權● 土地使用權● 非專利技術● 特許權● 商譽(5)其他資產其他資產是指除流動資產、長期投資、固定資產、無形資產以外的其他資產，如臨時設施和長期待攤費用等

二：股票市場價值怎么算

股票市值是一種股票術語，即為股票的市場價值，亦可以說是股票的市場價格計算出來的總價值，它包括股票的發行價格和交易買賣價格。股票市值是隨股票的交易不斷變化的。股票市值是一家上市公司的發行股份按市場價格計算出來的股票總價值，其計算方法為每股股票的市場價格乘以發行總股數。整個股市上所有上市公司的市值總和，即為股票總市值。股票市值是由市場決定的。股票面值和股票市值往往是不一致的。股票價格可以高于面值，也可以低于面值，但股票第一次發行的價格一般不低于面值。股票價格取決于預期股息的多少，銀行利息率的高低，及股票市場的供求關系。股票市場是一個波動的市場，股票市值亦是不斷波動的。股票市值一般按當前股價與持有股票總股本的乘積計算出來的。如果投資了多家公司的股票，持股總市值就是持有的每家公司的總市值之和。股票市值有兩種：一是以流通股本為基數，乘現階段市場交易價的總和。二是以總股本為基數，乘現階段市場交易價的總和。市值即為股票的市場價值，亦可以說是股票的市場價格計算出來的總價值，它包括股票的發行價格和交易買賣價格。股票的市場價格是由市場決定的。股票的面值和市值往往是不一致的。股票價格主要取決于預期股息的多少，銀行利息率的高低，及股票市場的供求關系。股票市場是一個波動的市場，股票市場價格亦是不斷波動的。股票的市場交易價格主要有：開市價，收市價，最高價，最低價。收市價是最重要的，是研究分析股市以及抑制股票市場行情圖表采用的基本數據。

三：所有者權益的市場價值怎么算

　【摘要】以劃撥土地為例，論述非完全出讓土地權益價值的構成，非完全出讓土地權益價值與市場價值之間的關系，非完全出讓土地權益價值與市場價值在評估中的適用及適用的評估方法。

　　【關鍵詞】出讓土地非完全出讓土地市場價值權益價值

　　隨著我國經濟改革的不斷深入，越來越多的劃撥土地使用權及集體土地等非完全出讓土地入市流轉，以流轉需要為目的的非完全出讓土地評估也日益增多。劃撥土地使用權等非完全出讓土地的評估歷來都是業界的難點。筆者從“權益”的角度出發，探討非完全出讓土地評估的另一種思路(權益價值用“評估”似乎比“估價”更利于描述，本文用“評估”代替“估價”一詞)。

　　一、非完全出讓土地市場價值與權益價值的定義

　　以劃撥土地為例：劃撥土地使用權所有者(以下簡稱為劃撥土地所有者)是依法無償或以優惠價取得土地的使用權，劃撥土地分為兩種類型，一種是經審批、補繳地價后允許轉讓的劃撥用地(以下簡稱為劃撥土地)，這類土地主要為經營性國有企業用地、個人劃撥住宅用地、房改房用地等，另一種是不能轉讓、抵押的劃撥用地(以下簡稱為不可轉讓土地)，例如政府機關辦公用地、軍隊用地、公益事業用地、公共基礎設施用地等。

　　劃撥土地必須按補繳地價后轉變為完全出讓土地(以下簡稱出讓土地)方可在公開市場實現交易，因此：劃撥土地市場價值=出讓土地市場價值-需補繳地價完全出讓土地的使用權所有者(以下簡稱為出讓土地所有者)是以市場價格獲取土地使用權的，而劃撥土地在使用過程中同樣能獲取與出讓土地等值的土地收益，以房產出租為例：兩棟相同的寫字樓，一棟樓的土地使用權性質為完全出讓土地，另一棟樓的土地使用權性質為劃撥土地，但它們的市場租金一樣多，其所含的土地收益也相等，市場租金與土地收益的高低跟土地使用權性質無關。從收益角度出發，運用收益還原法計算出來的劃撥土地收益價值大于劃撥土地市場價值，二者之間存在差值，這部分差值的實質是劃撥土地的超額收益。

　　劃撥土地同時存在市場價值與收益價值雙重價值，并且兩種價值不相等，在評估劃撥土地時究竟需要采用哪一種價值?這應該是劃撥土地等非完全出讓土地評估爭議之所在。

　　劃撥土地所有者其單位或個人的“身份”必須符合相關法律法規的要求，下表列舉幾種非完全出讓土地的類型及其所有者特殊的“身份”：

　　土地類型持有者必須具備的“身份”

　　劃撥建設用地國有企、事業單位或含有國資成份的股份制公司

　　個人劃撥住宅用地“祖屋”繼承者

　　房改房劃撥用地符合條件的單位職工

　　限制性出讓土地(協議出讓用地)符合相關產業政策要求的企業

　　軟件園用地必須是軟件開發企業

　　農村宅基地必須是農村戶口

　　集體建設用地集體所有制企業或含有集體成份的股份制公司

　　軍隊用地軍隊

　　公益事業用地公立學校、醫院等事業單位

　　由此可見，具備某種特殊的“身份”的單位或個人才能持有相對應類型的非完全出讓土地使用權，這種“身份”是屬于土地使用權所有者的一種無形資產，在土地使用過程中能獲取超額土地收益，本文借用“所有者權益”這個詞來表示這種超值收益更為貼切，因此：

　　劃撥土地權益價值=劃撥土地市場價值+劃撥土地“所有者權益”

　　劃撥土地市場價值僅是劃撥土地權益價值一部分，不同類型的劃撥土地，交易時需要補繳的地價也不同，其市場價值、“所有者權益”、土地權益價值也各不相同，“所有者權益”是劃撥土地權益價值的不可或缺組成部分。其他類型的非完全出讓土地的權益價值與之類似：

　　限制性出讓土地權益價值=限制性出讓土地市場價值+限制性出讓土地“所有者權益”

　　其中;限制性出讓土地市場價值=完全出讓土地市場價值-應補繳地價額。

　　軟件園土地權益價值=軟件園土地市場價值+軟件園土地“所有者權益”

　　軟件園土地市場價值說明：軟件園土地的實質用途是辦公用地，軟件園房地產由隸屬政府的公司開發建設，并以低于寫字樓商品房(完全出讓土地的寫字樓)市場價的優惠價，出售給符合政策要求的軟件開發企業，其土地使用權取得成本低于完全出讓辦公用地的市場價。軟件園房地產可以在房地產二級、三級市場流轉，轉讓的軟件園房產、買受方必須是符合入園條件的企業，交易時不需要補繳地價，交易后仍保留軟件園土地性質，因此，軟件園土地市場價值是一種交易者受限的市場價值。

　　集體土地權益價值=集體土地市場價值+集體土地“所有者權益”

　　集體土地市場價值說明：按照政策要求，集體土地交易雙方必須是同一集體的成員，在集體范圍內的土地流轉不需要補繳地價，交易后仍然保留集體土地性質，集體土地市場價值也是一種交易者受限的市場價值。這里所說的集體土地可以是集體住宅用地、也可以是集體建設用地、農用地等其他類型或用途的集體土地。

　　對于國家機關用地、軍隊用地(包括可出租經營的用地)、公共基礎設施用地、公益事業用地，這類無償劃撥的土地不能轉讓，不存在此類土地的交易市場，因此這類土地不存在市場價值，但是，這些不可轉讓劃撥土地的其中部分用地允許權屬人對外出租或以承包、入股投資的方式交由他人經營，如收費的道路停車位、公園配套的收費停車場地、部隊可出租經營的房地產、公立學校醫院里的食堂或配套的小賣部、政府PPP項目中作價運營的公共基礎設施用地等，這部分土地的收益歸屬于土地使用權所有者，因此：

　　不可轉讓土地權益價值=不可轉讓土地“所有者權益”

　　由于非完全出讓土地在二、三級市場交易過程中受限，所以非完全出讓土地的權益價價值低于出讓土地市場價值、其土地的還原利率高于出讓土地的還原利率。除了不可轉讓土地，非完全出讓土地權益價值的“值”介于出讓土地市場價值與非完全出讓土地市場價值之間，“錨定”這個區間值，有助于我們合理判斷非完全出讓土地的權益價值。

　　二、不同的價值類型適用不同的評估目的

　　評估目的不同，需要評估的價值類型不同。以下列舉幾種常見的評估目的及其適用的價值類型：

　　以非完全出讓土地使用權作價入股股份公司，入股后土地權屬人發生變更，但仍保留原土地的使用權性質，土地“所有者權益”隨之轉移，因此，以作價入股為目的所評估的價值類型應該是非完全出讓土地的權益價值。與之類似的還有因國企改制或混改、ppp項目、企業兼并或聯營而涉及的非完全出讓土地權益價值的評估。

　　司法拍賣與抵押估價的價值類型則是非完全出讓土地的市場價值。需要補繳地價才能轉讓的非完全出讓土地或房產，在司法拍賣后必須補繳地價方能過戶，補繳地價后非完全出讓土地轉變為出讓土地，因此司法拍賣目的評估值為非完全出讓土地的市場價值。抵押估價必須考慮實現抵押權時、處置抵押物必須補繳的地價，因此抵押價值也是非完全出讓土地的市場價值。

　　軟件園土地與集體土地，拍賣、抵押處置時，競買人、買受人的“身份”仍然受限，交易后保留原用地性質，“所有者權益”隨產權轉移至買受人，抵押評估的價值類型是原用地性質的市場價值。

　　不可轉讓的土地使用權市場價值不存在，也不能抵押，此類土地的評估價值類型的實質是土地“所有者權益”。

　　三、非完全出讓土地的評估方法

　　非完全出讓土地權益價值理論上適用的評估方法有市場比較法(對于不可轉讓劃撥土地稱為“比較法”更合理)、收益還原法、成本逼近法、剩余法。非完全出讓土地主要是伴隨作價入股、企業改制、企業兼并等經濟活動而流轉、與其他資產合并交易、轉讓，可用實例少之又少，因此市場比較法較少使用。成本逼近法理論過于粗糙，無法體現容積率高低等因素對土地價值的影響，也不能完全反映土地的真實價值，一般只用于工業用地、公共基礎設施用地等土地增值收益較少的土地價值評估。在成本逼近法中，非完全出讓土地的增值收益并非完全歸國家或集體組織所有，其部分土地增值收益在土地的使用過程中歸使用者所有。非完全出讓土地的增值收益低于出讓土地的增值收益，不同類型、不同用途的非完全出讓土地、其土地增值收益也不同。

　　收益還原法是評估非完全出讓土地權益價值的一種主要方法。對于房地產，土地收益可以從租金或經營收入里剝離出來(需要繳納土地收益金的劃撥用地，計算土地純收益時要扣除土地收益金)，非完全出讓土地的還原利率高于出讓土地的還原利率，不同地區(地價補繳政策不同)、不同類型、不同用途的土地還原利率也不同。如何合理確定各種非完全出讓土地的還原利率是收益還原法評估的一個難點，需要估價師在評估實務中不斷的累積經驗，理論與實踐并舉，摸索出各類非完全出讓土地還原利率與完全出讓土地還原利率的合理差值。

　　這里需要進一步探討的是非完全出讓土地還原利率、建筑物還原利率、非完全出讓土地綜合還原利率之間的關系。按照傳統理論，得出非完全出讓土地的市場價值;對于類似軟件園土地和集體土地市場價值估價，估價方法有市場比較法、收益還原法、成本逼近法、剩余法、基準地價修正法。在收益還原法中，其土地還原利率高于土地權益價值的還原利率。成本逼近法里的土地增值收益則低于土地權益價值的增值收益。

　　在公布非完全出讓土地(比如軟件園土地)基準地價的地區，可運用基準地價修正系數法評估其市場價值。

　　運用收益還原法與成本逼近法評估非完全出讓土地時，需要注意的是;不同類型土地的使用年限，既有無使用年限的劃撥土地、也有使用年限限制的非完全出讓土地，其土地收益年限、土地增值收益以及計算公式有所不同。

　　四、非完全出讓土地的房地產評估

　　不可轉讓土地房地產權益價值=不可轉讓土地

　　房地產“所有者權益”

　　不同的評估目的對應的價值類型也不同，其應用與非完全出讓土地相似，這里不再贅述。

　　非完全出讓土地房地產權益價值的估價方法目前相對可行的有：收益法、成本法和假設開發法，在有可比實例的情況下比較法也適用。

　　非完全出讓土地房地產市場價值適用的估價方法，也分兩類，對于需要補繳地價的房地產，應先測算在完全出讓土地狀態下的房地產市場價值，再按房產所在地政策或用地協議的相關規定、扣除需補繳的地價，得出非完全出讓土地房地產的市場價值;對于軟件園房地產和集體土地房地產等交易者受限的房地產市場價值評估，適用的方法有比較法、收益法、成本法和假設開發法。

　　上述非完全出讓土地的評估思路，引入“所有者權益”這一新概念，厘清了“非完全出讓土地市場價值”與“非完全出讓土地權益價值”的關系，重新定義了包括集體土地在內的非完全出讓土地評估原理，該原理能否適用于各類非完全出讓土地的評估呢?本文意賅、言簡，旨在拋磚引“異”、集思廣議”。

　　含有非完全出讓土地的房地產比單純的非完全出讓土地更多見，對于此類房地產評估，可以轉讓的非完全出讓土地的房地產通用公式則為：

　　非完全出讓土地房地產權益價值=非完全出讓土地房地產市場價值+非完全出讓房地產“所有者權益價值”。

　　對于不可轉讓土地的房地產則為：

　　不可轉讓土地房地產權益價值=不可轉讓土地

　　房地產“所有者權益”

　　不同的評估目的對應的價值類型也不同，其應用與非完全出讓土地相似，這里不再贅述。

　　非完全出讓土地房地產權益價值的估價方法目前相對可行的有：收益法、成本法和假設開發法，在有可比實例的情況下比較法也適用。

　　非完全出讓土地房地產市場價值適用的估價方法，也分兩類，對于需要補繳地價的房地產，應先測算在完全出讓土地狀態下的房地產市場價值，再按房產所在地政策或用地協議的相關規定、扣除需補繳的地價，得出非完全出讓土地房地產的市場價值;對于軟件園房地產和集體土地房地產等交易者受限的房地產市場價值評估，適用的方法有比較法、收益法、成本法和假設開發法。

　　上述非完全出讓土地的評估思路，引入“所有者權益”這一新概念，厘清了“非完全出讓土地市場價值”與“非完全出讓土地權益價值”的關系，重新定義了包括集體土地在內的非完全出讓土地評估原理，該原理能否適用于各類非完全出讓土地的評估呢?本文意賅、言簡，旨在拋磚引“異”、集思廣議”。