什么是reits基金？

什么是reits基金？reits基金是一種新型的投資方式，通過發行公募產品募集資金，將房地產項目轉化為證券化產品，并在交易所上市交易。簡單來說，就是將房地地產項目打包出售給專業機構，然后由專業機構進行二級市場買賣，賺取差價。目前國內已有不少reits基金成立，如招商蛇口的招商中證房地產指數數、華夏幸福的華夏幸福產業新城reits等。

一：什么是reits基金

最近，一個新事物出現在投資者面前，并且到了很火爆的程度，這就是大熱的REITs。

今天，首批9只公募基礎設施投資基金（REITs）面向公眾投資者發行，根據公告，9只公募REITs面向公眾投資者的發售原本計劃是賣兩到三天，但一上午時間，所有發售全部超募，將開啟比例配售。

比如博時基金、富國基金等公募旗下REITs面向公眾投資者發售的份額已超募15倍以上，預計最終配售比例或低于5%，平安基金、東吳基金等旗下相關產品最終配售比或低于10%。

目前國泰君安資管管理的“張江REIT”認購倍數接近10倍；中國銀河證券分支機構網上銷售REITs的規模近7億元。

那么，什么是REITs？

REITs一般指房地產信托基金，是基金的一種形式，主要是投資房地產市場，收益

REITs對A股投資者比較陌生，但在港股已經運作很成熟，目前港股市場有11只REITs，年化收益率在10%以上。

目前國內發行的這9只公募REITs產品，主要是面向基礎設施投資，包括倉儲物流、綠色環保、高速公路、產業園區等。

REITs運作模式

本次發行的9只公募REITs，是一種封閉式基金，投資的資產是一個有一定現金流的基礎設施項目，通過持續的運營這些基礎設施項目來獲取持續穩定的現金流回報。

因為是基金，目前參與這9只公募REITs的方式有兩種，即通過場外和場內兩種方式認購。

場外認購就是和普通的買基金一樣在基金平臺以及代銷機構申購就可以，但這個公募REITs是封閉基金，一旦申購完成后，會有封閉期，將不會再開放申購及贖回，最少在20年左右，只能在二級市場交易。

也就是說，通過場外認購的REITs在封閉期內是無法賣出的，想要賣出只能通過轉到場內。

場內認購就是通過股票賬戶直接申購，這個簡單，而且在REITs上市交易后，可以直接在股票賬戶交易買賣，很方便。目前有100家左右券商均代銷了9只REITs基金。

REITs收益如何？

公募REITs的收益主要有兩部分：

第一個就是高比例分紅，REITs都有強制分紅制度，這些基礎設施公募REITs產品也不例外，也采取強制分紅政策，并且收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金額的90%強制分配給投資人，這和債券的利息差不多，但高于債券。

也可以看做，REITs是一種價格波動小于股票而收益性或又優于債券的資產。

第二個就是交易差價，這些基礎設施公募REITs采取封閉運作，后面也會在交易所上市交易，投資者可以像買賣股票一樣去投資它賺取交易差價。

此次基礎設施公募REITs上市首日漲跌幅限制為30%，上市首日以后的漲跌幅限制為10%。

關于收益方面，由于采取強制分紅制度，收益的90%用于分配，并且每年一回。未來3年凈現金流分派率原則上不低于4%，最高到12.5%，這個就可以簡單的看做收益率。港股的房地產REITs年化收益在10%以上，由于國內的是投資基礎設施，收益可能相對房地產有所降低。

這里簡單的介紹個例子，比如9只中的平安廣州交投廣河高速REITs，代碼180201，該基金初始投資的基礎設施項目為廣河高速公路（廣州-河源）廣州段，該項目位于粵港澳大灣區核心區域，運營已超過9年。高速收費期從2011年12月開始，收費25年，到2036年12月截止，目前還剩15.96年可收費。預計在今年的可分配金額為5.38億元，預計現金分派率為6.19%。

這個由于是新生事物再加上上市首日30%漲幅以及盤子小的特點，后面大概率會迎來炒作。

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自動駕駛：滴滴自動駕駛即將完成新一輪融資，融資額超3億美元，其中廣汽集團投資2億美元。

新能源領域，目前整車企業競爭加劇，可重點

央行：上調金融機構外匯存款準備金率2個百分點，外匯存款準備金率由現行的5%提高到7%。

這個主要是因為人民幣升值趨勢太快，目前離岸人民幣兌美元升破6.35關口，續刷2018年5月以來新高。但管控只是加劇調整時間，不改大趨勢。

大金融帶頭后，題材越來越有看點，各個方面開始爆發，還是那句話，接著奏樂接著舞。

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以上內容只是基于目前市場環境以及公司基本面的解讀分析，不做具體買賣建議。股市有風險，入市需謹慎

二：reits基金發行最新消息

國內第一支REITs投資基金是 鵬華美國房地產基金 什么是REITs基金? REITs是房地產信托憑證(英文Real Estate Investment Trusts)的簡稱，是一種以發行收益信托憑證的方式匯集多數投資者的資金，由專業機構進行房地產投資經營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的證券。通過REITs投資的方式，普通投資者能像投資其他高流動性證券一樣參與大規模收入型房地產組合投資，獲得與直接投資房地產類似的投資收益。 REITs的收益來源于租金收入和資產增值，其最大的特點是股息分紅。在符合一定盈利條件的前提下，REITs必須將不少于90%的應納稅收入派發紅利。在美國，REITs已被投資者視為股票、債券、現金之外的第四類資產。

三：reits基金收益一覽表

利率與債券的關系是相反的，利率越高債劵基金收益受以下因素的影響最大，期待得到更高的利息收入,債券價格越低 市場利率與債券的市場價格呈反向變動關系， 當利率上升時,人們對未來的預期較好： 債券基金收益受利率影響.，從而更加青睞于短期債.混合型基金今年收益率在6%以上，跑贏股指大盤的有76只，所以不知道你投資的是哪一只混合型基金。債券型基金今年排名前5名的分別是：天治穩健雙盈、南方廣利回報a、工銀添頤a、工銀添利a、南方多利增強債，今年的收益率都是在10%以上的。可以選擇以上走勢較強的債券型基金投資。

四：reits基金發行一覽表

中國reits基金有：華安張江光大園REIT、滬杭甬杭徽REIT、富國首創水務封閉式REIT、東吳蘇園產業REIT、普洛斯倉儲REIT、紅土創新鹽田港REIT、首鋼綠能、平安廣交投廣河高速REIT、博時招商蛇口產業園REIT這九只基金。11月29日-30日，建信中關村產業園REITs與華夏越秀高速REITs兩個項目將開啟發售。其中，建信中關村REITs每份定價3.2元，面向公眾初始發售份額為8,075.70萬份，占發售份額總數的8.9%;華夏越秀高速REITs每份定價7.1元，面向公眾投資者發售的初始基金份額數量為0.27億份，占發售份額總數的比例為9%。基礎設施公募REITs是公開募集基礎設施證券投資基金的簡稱，是指依法向社會投資者公開募集資金形成基金財產，通過基礎設施資產支持證券等特殊目的載體持有基礎設施項目，由基金管理人等主動管理運營上述基礎設施項目，并將產生的絕大部分收益分配給投資者的標準化金融產品。對投資者而言，基礎設施公募REITs的投資價值主要體現在以下幾個方面：一是參與門檻低，流動性預期優于債性標的。二是對于優質項目，投資者可以享受到優質資產的價值提升和運營收益。三是在機制設計上，具有強制分紅及擴募機制，可以實現長期資產配置。四是與其他資產相關性較低，有助于優化投資組合。基礎設施公募REITs產品以擁有持續、穩定經營現金流的不動產作為底層基礎資產。它具有雙重屬性，既有類似于股票的權益屬性，有體現出類似債券的固定收益屬性。投資者收益主要來源于期間分紅收益和資產價值提升帶來的份額價值增長收益。