商業貸款的計算公式 (「貝殼科普」 匯總！商業貸款常見問題)

貸款購房是當下大多數購房者的首選，但因青島購房貸款政策和貸款人自身情況不同，貸款過程中通常會遇到各種各樣的問題。比如，很多人沒有貸款資質，甚至貸款過程中出現被銀行拒貸的情況。

本期專題，貝殼找房青島站就為大家匯總一下個人住房商業貸款中常見的五類問題，希望對您有所幫助！

問題一： 如何判定借款人有無貸款資格？

（1）借款人家庭收入不低于負債的2倍。家庭收入認定：①通過銀行打印的工資流水認定；②通過借款人所有的銀行卡流水認定；③通過所在工作單位開具的收入證明認定。家庭負債認定：通過家庭成員的征信報告認定。征信報告沒有體現的，一般不會認定。

（2）征信較好。一般逾期出現“連三累六”就會被認定為征信不好。逾期越多，征信越差，被拒貸的可能性越大。（注：“連三”是指連續三個月逾期還款，而“累六”是指累計六次逾期還款。）

問題二：如何應對收入證明不足以覆蓋月供2倍的情況？

正常貸款情況下，借款人收入證明需要達到總負債（含抵押類貸款、信用類貸款）月還款的2倍及以上。如果收入證明不足以覆蓋月供2倍，可通過以下方式進行解決。

（1） 男女朋友共同借款；

（2） 父母或其他親屬作為擔保人；

（3） 可將所有獎金、補助、住房公積金，全部計入收入；

（4） 接力貸，借款人為所購房屋的所有權人，父母或子女作為共同借款人。

問題三：可貸款年限如何確定？

以下三點同時滿足，以貸款年限短的為準。

（1） 房齡：多數要求房齡≤30年；

（2） 借款人年齡：借款年限+借款人年齡≤70；

（3） 最長貸款年限：多數銀行貸款年限≤30年。（根據不同銀行標準，銀行貸款年限有差別，具體以銀行實際為準）

問題四：貸款金額如何確定？

影響貸款金額的因素主要有：（1）房屋評估價格；（2）貸款成數；（3）房屋網簽價格。

貸款金額的計算公式為：貸款金額=評估價格*貸款成數。

舉個例子：客戶小王，青島戶籍，未婚，現欲通過商業貸款購買一套位于市南區的住房，成交價300萬元，面積90㎡，網簽價為290萬元，評估值290萬元。若小王此次購房為首套房，那么本次交易中他最高可貸多少錢？

解：青島首套房最高可貸款7成，因此小王的最高貸款額度為290*70%=203萬元。

問題五：國家調整LPR如何影響貸款利率？

個人住房貸款利率是貸款利率體系的組成部分，在改革完善貸款市場報價利率（LPR）形成機制過程中，個人住房貸款定價基準也需從貸款基準利率轉換為LPR，以更好地發揮市場作用。

（1）銀行房貸利率定價：LPR+基點

當前，央行五年期以上LPR報價為4.65%，各銀行最終執行利率以LPR+基點的形式確定。如果LPR利率下調，銀行基點不變，首套、二套房貸的最低利率也會隨之下調。

根據公告，首套商業性個人住房貸款利率不得低于相應期限貸款市場報價利率（LPR）, 二套商業性個人住房貸款利率不得低于相應期限貸款市場報價利率（LPR）加60個基點。

（2）每年還貸利率可能不同

根據公告，借款人申請商業性個人住房貸款時，可與銀行業金融機構協商約定利率重定價周期。重定價周期最短為1年。利率重定價日，定價基準調整為最近一個月相應期限的貸款市場報價利率。利率重定價周期及調整方式應在貸款合同中明確。

按照新政策，如果約定的重定價周期為一年，利率參照最近一個月相應期限的市場利率報價，每年都會和銀行重新定一次價，每年執行的房貸利率可能都不同。